为了说明问题，先请大家读一条转帖的较长的信息：
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新城B：复制万科

在发展战略上，新城选择了与万科同样的发展道路，但受制于B股市场股权融资的限制，新城能否继续保持持续增长是一个问题 　　
　　作者：本刊记者 杨代金/文 　　

　　同样以普通住宅为主，同样是以高周转实现高增长的开发型房地产上市企业，固守苏南的新城B（900950，下称“新城”）（行情,资讯）与总部位于深圳的万科（000002）（行情,资讯）有诸多相似之处，亦被当地人称为“常州的万科”。而在短短5年间，新城净利润由1000万元左右猛增至3个亿。　　

　　但是，两者也有显著的不同，新城的地产业务主要集中于常州和长三角，万科的楼盘已经矗立在全国各大中城市。更为重要的是，由于受到B股公司股权融资一直未开的限制，自2001年至今，新城未曾进行过股权融资，而其高速增长更为难得可贵。 　　

　　高负债、高周转模式下的高增长 　　

　　过去几年新城的总资产一直以100％的速度在增长，但是近两年来，增幅降了下来，基本上维持在60％左右的水平。对此，新城董秘唐云龙解释说，公司从 2001年发展之初，规模比较小，每年倍增总资产很正常，但当规模渐大之后，再想保持100％的增长速度不太现实，而60％至70％的增长速度则比较适中。 　　

　　从财务结构来看，新城的状况似乎比较令人满意，从2004年至2006年的情况来看，其长短期负债并没有明显增加，而主要是利用了预收款等信用负债。在这一点上，分析近几年来万科的相关财务数据，同样发现的预收款增加迅速（见表2）。 　　

　　通常，高负债会带来相应高风险。而新城资产负债率就很高，最近三年来均在80％以上，这一数据明显高于万科。但是，新城的偿债能力却比较强（见表3），公司的流动性较好。 　　

　　唐云龙表示，高负债要看公司是因为什么而负债。截至2006年三季度，新城流动负债总额为38.96亿元，其中预收款比例占68.74％，这部分负债基本上没有风险，此种情况下的高周转，使得企业的财务风险并不大。 　　

　　他同时表示，未来几年公司的发展不会减慢，公司将有500万平米可建面积，“相当于排在万科、保利之后的规模，相当大。”而且土地储备一直是按照未来3至5年的发展规划进行。据统计，2006年第四季度，新城拿下了近150万平米的土地，其中80％是在常州。 　　

　　唐云龙透露，实际上公司拿到的土地更多，并不止这个数，还有几块地没有公示。之所以集中在第四季度，主要是受到土地市场供给、政府放量的影响。 　　

　　事实上，土地政策直接影响着各地房地产公司拿地的情况。以常州为例，从2007年开始土地转让的收入归地方，地方财政靠土地来支撑。因此，地方政府往外招标土地大部分集中在第四季度，新城拿地也就集中在这个季度。 　　

　　“正负零”预售维持高周转 　　

　　2005年、2006年前三季度，新城总资产周转率分别为0.57、0.26，同期万科分别为0.56、0.26，新城的总资产周转速度要略快于万科。对此，唐云龙认为，这归根结底就是公司拿地快、开工快、价格低、预售快。 　　

　　据悉，新城拿到一块土地以后，手续办完了后只需要半年就可以开工，然后就马上进入预售的阶段。 　　

　　尽管国家已经在规范预售制度，要求房屋封顶以后才能预售，但是具体的预售制度，在各个地方并不一样。江苏的预售政策采取的是“正负零”预售方式（无地下建筑的，地基打好即可预售；有地下建筑的，当地下建筑“齐”地面时，就可以预售）。一般来说，在开工的时候就可以卖房，一年后房子全部卖光。 　　

　　在新城位于武进区湖塘镇花园街的“新城南都”售楼处，《证券市场周刊》记者了解到，该楼盘前两期均价在4080元/平米，最高达到4300元/平米，并且前两期已经基本全部售完，“差不多半年到一年的时间都全部售罄”，剩下的也是为数不多的“楼层没得挑了的房子”。4月15日推出的第三期初步定价也在均价4000多元。 　　

　　本刊记者致电新城位于上海的“新城枫景”楼盘，也被告知楼盘早已销售完毕。 　　

　　新城预售款增速明显，截至2006年第三季度，其预售收入已经从2004年、2005年的15个亿，增加到了26个亿。 　　

　　常州版万科 　　

　　目前，新城的地产业务主要在长三角一带，规模大小依次为常州、上海、南京。 　　

　　新城称，目前常州房地产市场化程度比较高、各项政策公开透明，公司对常州市场已经非常熟悉，研究也很透彻，因此主要在常州开展项目。而对于目前常州市其余的100多家地产公司，新城认为，“我们是民营企业，在常州是老大，下面的10家地产公司加起来的规模都不足我们。” 　　

　　常州市民对于“新城地产”的认可度非常高，甚至出现了“新城走到哪里，哪里的房价就跟随新城走”的局面。 　　

　　“常州人买房都愿意买新城的，新城是市里甚至是江苏省的地产老大，我们信任它的品质。”一位市民表示，“而且新城地产开发的房子不贵，很受欢迎。”而当地人还有一个流传的说法，“新城是常州的万科。” 　　

　　“农村包围城市”的战略是除了财务数据以外二者最大的相同点。近年来，新城所开发的楼盘主要都是集中在常州市郊区一带，这跟当年的万科有相同之处， “从做产品的角度来看，将来我们一定会走到中心地带，但是我们还是以住宅为主。商业这块地产我们并不擅长，因此不打算做。”万科也是直到2006年年末才开始从上海的郊区走向城中。 　　

　　新城进入常州市地产之初，其开发的第一个楼盘“新城南都”就位于郊区的湖塘镇。该楼盘是常州人眼中名副其实的郊区楼盘，但该楼盘离市中心距离其实并不遥远，车程控制在30分钟之内。 　　

　　在价格上，新城地产所开发项目的定位一直是“中低端住宅”，楼盘销售价格较大众化。2005年，新城的预售收入达到了20个亿（实为2004年的楼盘销售），均价不足4000元/平米；2006年，新城在售楼盘中，除了在上海的新城枫景（该楼盘均价从最初的4200元/平米已经上升到6800元/平米）外，其他的楼盘价格都仅略高于4000元。 　　

　　而这种“规划前置”似乎也成为了新城是常州版万科的有力佐证。 　　

　　“我们的要求是开盘两个月，预售一定要完成60％至80％，本身我们的定价较低、比较符合客户的需求。在拿地前进行充分地调研，对于该块土地应该针对什么样的人群、开发什么样的楼盘，我们都已经定好位。而且在调研和报批的过程中，就已经开始积累客户，这也是能够达到开盘两个月完成总销售的60％至 80％的原因。”新城人士表示。 　　

　　业内人士认为，新城的这一做法类似于万科的“规划前置”，即提前准备好工作。“我们也一样。开盘实际只是为了等待政府部门的相关批文，客户早已经积累好。”唐云龙说。 　　

　　而对于自己的榜样万科，新城也要直面竞争。事实上，新城在南京跟万科曾有过“交锋”的机会——新城在南京开发的楼盘“南京新城逸境”与万科的“金色家园”仅一路之隔，而前者每平米价格比后者整整低了2000多元。 　　

　　“一股为大”VS管理层决策 　　

　　新城董事长王振华亦是公司的实际控制人，通过旗下的江苏新城实业集团有限公司持有新城58.86％的股权。王每天工作16个小时以上。而反观万科，第一大股东华润所持股份也不过14.54％，董事长王石更是在企业发展壮大之后，将更多的时间用在品牌推广以及公益还有户外活动上。 　　

　　对此，新城人认为，由于王振华为实际控制人，因此公司的重大决策由其做出。“而万科不同，他们的决策并非是由王石做出，而是由管理层做出的，他们的大股东并不具有实际控制权。” 　　

　　有消息透露，王振华似乎更有倾向将剩余在外的股权购回，而王石则似乎更乐见于股权分散。 　　

　　“在发展之初，一个人决策省去了很多麻烦。”但是一旦规模扩大，“一股独大”也很有可能会带来“投资决策风险”增大并形成对中小股东的权益侵害。 　　

　　新城坚持3至5年内的发展规划仍然不会走出“沪宁线”。新城坚持目前这种“中低端住宅”未来将会一直是公司的主流，但同时也承认公司将会在适当时候在常州发展高端住宅，“但高端不会成为主流。”唐云龙说。 　　

　　新城一直受限于B股股权融资未开，而万科在2006年融资42个亿，这也是让新城羡慕的地方。事实上，在发展初期，新城与金地集团（600383）比较类似。在2002年左右，二者总资产均在3亿元左右，而如今，金地集团资产规模已经达到了30个亿，新城却仍然维持在10亿元的水准。 　　

　　对此，唐云龙很无奈，但是他坦言，在目前B股融资仍然禁开的前提下，新城只能依靠自身来解决资金问题。 　　

　　能否持续性增长 　　

　　据透露，新城曾经提过要给股东分红，但是都遭到了股东们的拒绝，他们希望用这些钱来发展公司。因为股权融资之门仍然对新城关闭。 　　

　　从2000年至今，常州市的房价已经上升3倍，达到每平米4000元。新城正是把握好了时机才迅速发展起来，而在未来B股融资仍然受限的情况下，能否继续保持持续增长是一个问题。 　　

　　比如拿地仍然受不能快速融资的困扰，而针对目前很多地产公司为了解决拿地的问题，通常都会选择一些有国资背景的企业来进行合作以达到资源利用最大化的现状，唐云龙表示，新城目前还没有这一具体合作对象，但是也可能会尝试。 　　

　　唐云龙认为，B股股权融资放开只是时间问题。而在政策放开之前，新城增长的希望则寄托在“常州经济体”的发展上。 　　

　　常州纺织业与五金业发达，经营此类业务的中小企业非常多，并且渐成规模，如湖塘纺织城、武进五金机电城等。《证券市场周刊》记者了解，工厂里的外来打工人员比较多，均租住工厂附近的房子里，两室一厅（大约五六十平米）的房子，其月租约为500元至800元不等，这些员工工资水平维持在1000至 2000元/月的水平。“即使这样，很多人还是租不到房子呢！”对记者说此话的，是Amphenol公司的一位员工，在他所工作的工业区附近，中小企业的员工租房子非常困难——“价格能承受，但是房源少。” 　　

　　“在常州房市，投资和投机者比较少。自住者多。” 　　

　　目前，全国的租房收益率维持在3％左右，而常州市场上房屋出租收益率已达到了3％至5％，高于全国平均水平。 　　

　　在常州市几个中介公司，本刊记者到，距市中心一公里不到的一套80多平米的精装修两居室，月租为1600元，该楼房市价为6000元/平米，照此推算，出租收益率（年租金/房屋总市值）达到了近4％。而在新城南都，一套均价为4000元/平米的130平米的房屋月租价格也在1500元/月以上，出租收益率达到了3.5％。
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上面是一条2007年4月20日的报道，先感谢大家耐心看完报道，我从中提炼了4条信息：

1．“在价格上，新城地产所开发项目的定位一直是“中低端住宅”，楼盘销售价格较大众化。2005年，新城的预售收入达到了20个亿（实为2004年的楼盘销售），均价不足4000元/平米；2006年，新城在售楼盘中，除了在上海的新城枫景（该楼盘均价从最初的4200元/平米已经上升到6800元/平米）外，其他的楼盘价格都仅略高于4000元。”

我核对过新城的年报，也能大体算出新城楼盘均价在4000元出头。常识告诉我们在经济发达的沪，常，宁，苏地区，在现在的时间，均价仅4000出头的楼盘应该是不愁销路的，形成坏帐的风险也大大降低。

2．“有消息透露，王振华似乎更有倾向将剩余在外的股权购回，而王石则似乎更乐见于股权分散。”遗憾的是这条说的不太确定。我们先假设这是可信的，那么我们运用两条常识来帮助我们加工这条信息：a. 纯B股近年来事实上丧失证券市场融资功能，b. 股权回购的一大动机是股价低估。这样我们就不难理解王老板的动机了：与其让一个不能融资而且流通性较差的市场低估自己的股票，不如有条件的话收回股本，另谋出路。再结合新城对于资金的大量需求，基本可以看出: c. 新城认为自己的股价低估了，d. 新城暂时没钱做回购.

3. “据透露，新城曾经提过要给股东分红，但是都遭到了股东们的拒绝，他们希望用这些钱来发展公司。因为股权融资之门仍然对新城关闭。”同样，这条信息的缺憾仍然是前面的三个字。如果是有这么回事，至少这个假设不见得是不合理的，那么可以看出新城的股东们也是看好公司的发展的，是较为理性的一群投资群体（前面提过，有些毫无边际的“据透露/据说/据传---”等等信息，是应当摒弃的）。

4． “在常州房市，投资和投机者比较少。自住者多。　
　　目前，全国的租房收益率维持在3％左右，而常州市场上房屋出租收益率已达到了3％至5％，高于全国平均水平。”
这条信息显然客观度较高，常识说：房屋出租收益率高的地方说明该地区房产的刚性需求较大。新城的房子价格不高，地区刚性需求又大，更进一步说明其楼盘销售风险不大，该地区房产泡末不大。

上述4条信息的检索，加工，再结合对于其他基本面的了解，已经能在一定程度上帮助我们建立现价投资新城的安全边际了。