我对目前房地产政策的思考

神嘛事儿 编辑于 2019-08-04 15:55:36 投诉 编辑记录

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与过去不一样的玩法思路

​​​今早起来看新闻，说杭州房贷收紧 首套普遍基准利率上浮8%，由此琢磨了一下，结合以前多年的思考，写点。

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​按理说，房价是随行就市的，无论价格多少，总有人买得起，特别是鲤鱼跳龙门的新城市人口，这个群体在原来的生存空间竞争成功，换到更高效率的新平台，他们是买得起的，首套房没什么问题，现在搞限购，连首套房的利率都要涨，而且趋势越来越大，不但首套房加利率，甚至还要加首付，就不是限购维稳的问题，因为首套房三成比例是自然杠杆，能有一个什么鬼的风险，只能说明根本不是价格稳定的问题，而是地产最大推动力就不想诚心做这个买卖了，想改变交易方式，只租不售。如果当事人非要买就不想配合，那么就要付出更高的利息，本质是银行精确计算后，让买方为自己的只租不售进行贴息，补偿一次性交易的亏损，过去一次性卖掉房产银行其实是亏着卖的，因为每年GDP增速这么高，现在银行不干了，要购房者补偿，并且打起了首套房买家的主意，这不是稳定不稳定的问题，是新思路的问题。

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​过去房地产是温水煮青蛙模式，慢慢给你磨，一个上海从几千块给你磨到几万块，最后一群人回头一看，悔不该当初，现在这个房地产政策是油焖大虾，一群人还在那等，做菜的也在那摆出一副样子请你来钓鱼，结果人家是玩的另外的逻辑，滚油给你全部倒进去，所有人还在那算账呢，给你油爆了

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​任何一个巨大的政策转型等市场真正回过神来起码要5-10年，当年朱总搞取消单位福利分房，变成货币化，也是有很多人觉得买这个干蛤，那会儿一套房产也有点挑战工资水平，但不至于说是完全没搞头，我记得当时我老爹他们一起合计开会，结论就是房子以后单位不发了，不要去排队等资历，家里有亲戚就去搞房地产，越是影响深远的东西越是一开始没人理解，因为是另一个完全不同的逻辑，否则如何实现巨大的价值呢，这种套路现在很多，房产的、养老的、教育的、个人信用的，甚至连产业的具体的职业都是，几年前财政部突然宣布取消会计证儿，当时很多人也没回过神，现在看明白咋回事儿了，大型企业都去搞共享中心了，一大群只会做凭证的会计失业了，吃的就是意识认知的落差，不能刻舟求剑，以前的经验都要放弃，要换个思路，玩法不同了。

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​完了有人就有疑问，问是不是房产税要来了，其实这也是过去的思路，因为过去房价一直涨，总有人下咒语说收房产税，收死你们这些买房子的，且不说这是否是屌丝思维，税项转嫁都不懂，最后吃亏是自己，税金与利率是一个东西，只不过一个管尾巴，一个管头，现在政府谈的是什么，新旧动能转换，供给侧改革，人家话都喊的这么明白了，当然可能文绉绉了点儿，其实就是要打头的主意了，因为无论是税，还是利率，本质都是从交易的整个环节拿一部分走，从供给侧的角度说，利率是资金供端，没有资金供给，房产交易是无法完成的，除非你全款，而税是交易后端，交易要完成的时候拿一部分，现在房地产过去设计的交易逻辑是有历史遗留问题的，是没办法完成立法的，况且我国是发展中国家，还没有沦落到去打存量博弈的主意，那么就新旧动能转换一下，打利率的主意，所以在支持自住的大前提下，从供端打，因为供端是没有历史遗留问题的，所以首套房增加利率，其实就是房产税从头开始收了，如此，房产税也没有必要了，因为交易环节的部分好处已经拿走。

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​税转息也体现出以市场发挥资源再配置的决定性作用上，税是行政操作，操作不好争议巨大，毕竟你20多年前设计这个巨大的产业政策的时候的承诺全国人民都看到的，70年不变的产权无论怎么立法都逻辑上说不过去，为什么要趟这个浑水呢，还不如从其他角度去思考解决方案。且凡是能够承担利息的目前看都是刚需了，既然是市场决定机制，为什么要仁慈呢，不如实实在在的砍走好处，刚需为什么最可怜呢，就体现在这里，其实不是定价的问题，是因为你存在一个准入问题，你不得不接受这种不平等的条款，多给利息。

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​所以现在房地产的玩法与过去有什么不一样，主要体现在4个方面
1、首先房产的定价依然与所谓的刚需其实是无关的，就是货币供给与杠杆的综合定价，房产总体价值的把握的尺度就是金融系统
2、其次是交易的逻辑，过去一次性交易折算到GDP的增速，金融系统精算后认为是巨亏了，并且越搞压力越大，那么现在不要这么搞，尽量不贱卖，贱卖的本质就是国有资产流失，毕竟房地产行业是土地经济，一伙把地上的东西卖了，从长期看，或者说两个一百年的宏伟计划，无论怎么算都是贱卖，因此现在争取能不卖就不卖，不是价格的问题
3、同时还要解决悬而未决但是又必须解决的问题，就是当大量的存量资产越来越大，国家跟这一大笔财富一毛钱关系都没有的问题，就是房地产税的问题，新老划断，新旧动能转换，不要去触碰高度敏感的话题，不摸猫尾巴，摸猫猫的头，从供给侧改革的思路出发，转税为息，反正都是抽头，抽税去财政部，抽息去央行，央行财政其实是一家人，反正都是国家的，转换思路，存量房产也是这么处理，存量房产在接下来的岁月也会陆陆续续被交易，一旦被交易，买房就抽息，新旧动能就转换掉，最终完成全部的转换
4、由于利率的下行，资产证券化就可以做，转税为息逐步扩大后，RMB的发型定价本质是与RMB后面的资产收益率挂钩的，如此庞大且稳定的息收，就可以逐渐成为人民币发型定价的基石，实际上这个影响更加深远，本质是RMB国际化中关键的一环，当然还有其他方面的税入，比如基于金税X期的落实到个人的所得税的转化，逐渐坐实货币信用，完成RMB国际化以什么作为基础资产的命题

说白了就是，我国还是离不开房地产，离不开土地经济，但是玩法不一样，新的玩法下，思路就不能跟过去一样，对于个人而言，首先是强调自己住，自己住好处太多，自己住是个伪命题，一家族7-8口人住一个大别墅跟两夫妻加两小孩住一个100平，本质是一个意思，自己住的导向可以在交易烦恼的问题上少太多的困扰，运气好的话，还能免税，毕竟以家庭为单位核定，谁说住别墅不是刚需？？所以新的模式下，过去那种散售散头的玩法就结束了，但是现在市场的惯性还在，就像当年朱老总宣布住房货币化改革一样，现在的玩法总结下来就是六条
1、自住导向无困扰
2、散售转租售一体
3、存量转化是趋势
4、税息转化无争议
5、土地经济作主线
6、ABS扛鼎新动能

大家务必换思路，不要再用过去的理论解释现在的操作，现在的操作是降维操作，可能市场需要很久才能理解，当然，实在看不懂咋回事看欧美，市场经济最终殊途同归的。一群人拿着一个过去交易定价的逻辑去琢磨往后人家就不想跟你玩了的逻辑，肯定会被降纬度打击的，逻辑都不一样了 ​​​。

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​补充一条：

​有读者朋友提问说，这么搞地方收入怎么办，如果税息转换了，地方上就没有收入，其实我们看这个问题要抽象点，本质是财政部与央行之间的问题，财政部与央行本质是账本儿的借贷双方，财政部如何花钱，央行如何提供流动性，如果你地方上经济是OK的，那么从货币发型机理的角度说，你这个地方的资产由于优质，当然你可以基于你的抵押品与收益请求央行予以支持，考虑到我国财政系统的多级机制，中央财政与地方财产本质就是一伙的，一个管大项统筹一个管自己家里的吃喝拉撒，所以地方财政的问题本质是中央财政合并报表后的问题，中央财政合并地方诉求后，自然会去找央行商量货币供给，货币的资金池在哪里，在央行那里，是本金与利息的一个超级大池子，这么搞就是美国模式，央行发型货币必须与财政收入抵押品挂钩了，也就是传说中一群自由市场学派羡慕得不得了的美金信用的来源，这是一个非常完美的机制，自古央行与财政就是一对冤家，这么搞就把冤家搞成亲家了，否则你RMB如何国际化，后面的抵押品是什么，信用在哪里？？

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