一个房产从业者的个人看法 -- 再论上海房价的下跌 (ZT)

文章来源: 三个带表! 于 2005-03-02 11:31:03



zhu001 2005-02-28 13:31:50 发表于搜狐焦点上海房地产网-谈房论市-业内论坛论坛

这个论坛很热闹，潜水很久了，有点看法和大家交流一下：

当前上海的房价合不合理，这个问题已经不需要用脑袋思考了。但是存在这样的房价
，就应该有其合理的解释。
我认为2003年之前的中等幅度上涨是对原来价值被低估的重新估值，那么这种涨是合
理的。
2004年全年的涨就是渐渐脱离理性炒作。
2005年开年后的2个月加速上涨，就可以说是非理性的 只 炒作。

我是一个中等规模的房地产公司的总经理助理，在公司内经历了4年房地产开发的风风
雨雨，可以说上面说的这种上涨，我是亲身经历的。过去公司内对于市场走向的分析，都
已经一一有所印证，有正确的也有不正确的，但是大的方向都是对的。这里说之前的事情
显然是没有意义的。

今天在这里想要分析的是最近几日，大家比较关注的部分传言和信息，我们公司业内
部分高管的分析和判断。

一、公积金贷款调高。
分析：ZF的明显托市行为，希望LBX能利用公积金在房价下跌的时候，贷到钱完成置业
，在下跌过程中有点接盘并起到稳定大势作用。不管是否真的有用，至少给予市民一个感
觉：ZF是关心房价的。决不是有些人所谓的单纯鼓励购房，或者ZF觉得房价还要大涨。


二、高院的司法解释。
分析：明显是ZYZF为了防止各地出现银行在LBX无法还贷时，大量扫地出门事件的发生，是“人性化”的政策，也是维护稳定的需要。如果ZYZF真的预见到今后房价仅仅是小幅下挫或滞涨，有必要急于出台这样令所有银行愤怒的政策吗？想恶意不还贷款的人，也不
要高兴的太早，这条法规是这样解释的，保不准后面又有其他的要解释。恶意的欠贷要是
能过上好日子，天下不打乱了阿？部分人不要过分天真。

三、二手房交易网。
分析：基本上属于对中介公司忍无可忍的表现。要是有别的办法杜绝中介乱造势，这
么垄断的交易平台，怎么可能是免费的，你数数现在这样的服务还有免费的吗？炒房的大
帮凶都快没饭吃了，后面炒房谁来造势阿？虽说不能解决问题，至少是缓解这种压力了。

四、银行对二手房贷款年后突然非常紧。
分析：不管各个银行具体表现出来的政策和方案有多么不同，其最终方向是：紧缩贷
款，降低风险。二手房如果10年房龄以上，价50万以下不给贷款，那上海将有多少二手房
是要被打入不可交易的冷宫的？银行哪里会放着生意拒绝做？拒绝生意，必有其原因。我
觉得就是，防止这样的二手房在今后的大潮中变成银行的低质不良资产，因为银行意识到
，这次下跌不是一般的风险，要出海，谁会带小舢舨阿，怎么说都要带个大一点的船吧～
贷款给新房，至少还能收回点成本，放着看看也顺眼点不是？银行不傻的～～～

五、媒体开始大量谈论房地产泡沫。
分析：第一财经新年里有个节目女主持采访潘“老板”的时候口气明显是看空的，至
少有一句话是：“普通百姓已经很难买得起房子了”。媒体的导向很重要，否则那些编辑
之类的都要失业了，能在新年里这样说，至少是说明：有没有泡沫大家都别争了，谈谈怎
么对付吧？ZG做事情，舆论都是必须要先行的。郎教授骂了MBO，GZW就出了消息要监管MB
O了。请相信不是因为郎教授说了才出政策的，我们的ZF从来不会被媒体欠着鼻子走的。反
过来是想这么做了，所以才有人出来说。股市爆跌前，揭黑幕的报道特别多，私募基金、
银广夏、高市盈率……都是系列报道的。这个关系我想不用过多说了吧～：）

六、……

今天写这点，只是善意的提醒一下辛辛苦苦赚钱的广大LBX，至今没买房子的，就不要这会儿急着买了，等几个月或一年半载的问题不大的。毕竟赚钱不容易的。看清楚了再投
。之前没买是看错形势了，现在买一样是看错形势了。

有几点也请大家注意：

1、我们公司已经收缩业务了，至少对后市都不看好，最近在讨论“过冬”的问题。这
个问题据我所知不是一个公司在说了。业内的看法远远比LBX的传言更悲观，但是门面上的话，是绝对不能这么说的。如果王婆都说瓜有问题，谁买阿？
2、暴利不长久，很多人过去经常说的，但是这句话现在应该引起重视了。
3、买房子如果是投资的，那一定是“钱进—钱出”的，要是钱成了房子而且换不成钱
了，投资是绝对失败的。现在都惜售，都炒楼花，买房子给小费，排队买房还动刀子……
……到时候卖不掉，换不成钱，急不出的。不降价兑现，还有选择吗？到时候银行已经在
前面堵塞了大量给予贷款的路，抛给谁呢？
4、当你的口袋里每月收进来10000元，但是又马上有6000元被银行收走了，那你过的
就是4000元收入人的生活。拉动内需目前还是需要的，你看看零售市场的低迷就知道为什
么再这样下去，ZYZF也要和LBX一样快跳起来了。
5、我们公司高管基本上都在2004年办完了加拿大移民手续，这在圈子里很普遍的。要
是后市看好，谁会急着办移民阿，注意是急着办的。他们急什么呢？…………

6、所有的房子都是有折旧率的，70年的产权每个人都知道了，但是有多少人知道，现
在在设计方面绝大多数的设计结构的年限标准是50年。要知道房子每使用一年至少存在2％ 左右的折旧率，房子摆在那里不动其实就是在贬值。

作为一个业内人士，我说的是业内的现象和一些共识，希望对大家有所启示。不希望
有人因为利益驱动，乱骂人。探讨问题是可以的，我很愿意与大家一起讨论。