形势已经明朗，后市不值得期待


个人以为，上海楼市已经进入为期下降通道，在今后的4、5年内将持续下跌，有可能跌破当前价格的50%。

几个月来，随着中央政府和上海政府的一系列令人眼花缭乱的调控措施出台，政策面的目的已经彰显，就是对投资信心进行打击。对后市的判断，基于以下几点：

1、自2003年上半年以后的涨势，投机成分占其大部分，其支撑力是愿景（信心）
2、自住需求已被透支至少两年（原来准备两三年后购房自用的，已经提早购买）
3、楼市的疯狂投机使原材料需求大增引起通货膨胀（譬如铁矿石、原油），并因此将带来社会局势的动荡
4、楼价继续飙升，崩盘是一定的，而且危害更大；同时，金融风险急剧提高。这是国家不允许的

由以上几点，可以看出，政策一定会来的，但是我没想到会来得这么晚，最近又来得如此密集。
政策来得晚，是因为上海和中央的利益分歧导致的；
政策来的密集，是因为最后他们都急了，但又不敢一棍子打死，只好频繁试探，一直到恰好见效为止；同时，给一些特权阶层和消息灵通人士出逃的时间；再者，将来可以对被套牢的人这样说：别说政府没提醒过你，没给过你机会......

很明显的是，楼市不停止升势，政府就会再出打压政策，直到达到目的!

继续判断：楼市会滞涨，还是会下跌，甚至是崩盘？
我以为，政府的政策，打压一个投机市场是可以做到的，大不了就象新加坡曾经做过的，收取100%的增值税（相当于利润充公）。
但是政府要是一个熊市止跌，就不那么容易了，而维持住一个巨大的泡沫不破灭，那是几乎不可能完成的任务。事实上，至今全世界没有一个政府做到过。事实告诉我们，一个过度投机的市场，必须靠价格快速上扬来维持投机信心，一旦下跌，甚至走平，后果就是灾难性的。
政府早就想挤泡沫了，但是一直投鼠忌器不敢动手，为什么？就是对泡沫破灭的后果无法预料。从这一点，也可以反过来验证我的看法。


继续：楼市会跌多久？跌幅多大？
下跌时间：4~5年， 通常上升期有多长，下跌周期就有多长
跌幅：50%以上，（内环均价看8000元/m2）

阶段性研判（纯属瞎猜，但是跌破50%的可能性非常大）
支撑位1：跌幅10%，支撑力很小
支撑位2：跌幅20%，有一定支撑力，可能会引起短暂的反弹，也可能引发恐慌性抛盘
支撑位3：跌幅40%，关键的心理位，此时内环均价为10000元的整数关口，政策面开始托市，媒体开始鼓吹价格已经跌到位
支撑位4：跌幅50%，积蓄已久的自助需求开始释放，成交量放大，但是价格可能因惯性而跌破
支撑位5：跌幅60%，内环均价为6000，这个应该是比较坚硬的底部了，在这个位置出手风险非常小


基于楼市会跌破50%，还有以下几个理由：
1、目前比较统一的看法是：2003年上半年的价格，比较能够反映市场的真实需求（不是愿景信心带来的投机需求），当时的价格，差不多就是现在的50%
2、据称，现在开发商的利润，没有低于30%的。而一个成熟理性的市场，是不可能让所有的供应商都赚到钱的，届时业界大洗牌、淘汰一大批小开发商乃是大势所趋。既如此，那么价格就一定会降到50%以上
3、放眼各国的楼市泡沫史，好像没有不跌破50%的
4、泡沫破灭后，投机资本不会轻易抄底，追涨杀跌乃是它的本能，所以只有在升势已经确认的情况下，才会大举介入。底部的成交，一定是本地自住需求构筑的，而要拉动本地的有效购买力，非跌到50%不可。
5、唯一有可能产生的变数，是国外的炒汇热钱。其成本低廉，而预期的收益十分可观。中央必然会出台对这部分资金定点打击的政策，多半是对其去路进行封锁，所谓关门打狗，这是游资最担心的。