漫漫长夜，现金为王


上海楼市的现状和下一步的走势, 相信这里的大多数人都已经非常清楚了, 但还有一些人抱着咬牙坚持短期或者两年后高潮回归的观点, 本人实在不敢苟同.

现在上海的很多开发商已经转战去外地了, 前几天朋友请客, 席间正好遇到了两位, 谈起这个问题, 我问他们做为业内人士怎么看待上海的楼市的将来, 两人的观点都是上海楼市已经把银行深深的套住了, 银行不解套, 上海楼市就无翻身的可能. 这也从另一方面引证了本人原来一直坚持的观点. 还有前天从东京来了两个客户(其中还有一个是上海人, 16年以前去的日本, 早已入籍), 我特意问了一下日本目前的房地产的情况, 这个上海日本人感触很深, 日本今年的房地产市场继续下跌中, 04年的跌幅是5.5%. 他自己现在住的房子是3年前刚买的, 离东京市中心有1小时的车程(地铁, 包括换车的时间), 100平米, 价格折合人民币1.5万/平米(精装修房), 东京中央区高档公寓(都是精装修的)现在的价格折合人民币4-5万/平米, 原来泡沫最大山梨县的高档别墅(用他自己原话: 相当于北京的北戴河, 也是日本皇室和大老板度假休闲的地方)在91年最高峰的时候2亿日圆一栋的大家疯抢, 现在的价格是2-3千万随便买, 但日本银行现在对于15年以上的房子原则上是不贷款的, 除非贷款人的资信非常好, 15年以内的房子现在银行贷款比例是50%-80%, 但对贷款人的资信审查非常严格. 想拿套房子去银行办理抵押贷款已经非常困难. 他这几年也经常回上海, 谈到上海房价, 也是大摇其头, 告诉我没想到现在上海的房价已经和东京看齐了, 动辄几百万的房子(折合日圆也有好几千万呢). 而他们公司接线员的工资是20万日圆/月, 部门经理一般40-80万不等, 但对于东京那几千万的房子也都感觉力不从心, 没想到上海收入远不如日本, 但房价竟然会这么高. 很明显感觉出来他的忧心冲冲.

抱歉, 废话说多了, 回到正题, 个人认为国家的宏观调控政策在几年内发生根本性变化的可能性非常小, 不是不想, 实不能也, 现在上海房价名义上局高不下, 不是不想降, 而是已经被锁定了, 想降也难, 这也是为什么国家调控的重点一是限制二手房的交易, 二是对一手房上调首付比例的根本原因了. 如果出现二手房价大面积降价抛售的风潮, 估计国家将出台更加严格的限制政策, 无他, 尽量避免银行坏帐大面积爆发而已. 换句话说, 就是让投资人被纸上富贵锁定, 市场价格居高不下, 但要割肉出手, 一是心有不甘, 二是即使小幅度割肉也难以成交, 只好继续高高空挂, 被迫继续给银行打工还贷.这个应该才是上海楼市的真实情况.

在这种情况下, 绝大多数的投资者只能忍受楼市漫漫长夜的煎熬, 真正有实力的投资者只好做好长线投资的准备, 原来准备用来短炒的房子也只好拿出来出租以尽可能的减少损失. 但炒家原来一直焐着准备短炒的大量二手房涌向租赁市场必然会导致租金水平的下滑, 这对那些需要以租养贷的实力不济的炒家将造成更大的冲击, 一面想办法应付每个月的按揭, 一面寄希望楼市能在短期内恢复. 但现实是无情的, 美好的愿望往往被残酷的现实击的粉碎. 随着时间的流逝, 心理上和经济上的压力将慢慢把曾经的狂热和坚强摧毁, 估计这个过程也就是半年到一年, 到今年春节之前就能发生较大的变化, 尤其是对那些本身靠借钱炒房的炒家来说, 由于背负债务和按揭的双重压力, 而且债主看到房价在持续阴跌中, 担心自己的债权能不能收回来, 肯定会施加更加大的压力, 这个时候, 必然有人承受不了而被逼大幅度割肉出手. 这个时候, 现金为王的优势就将充分体现出来了.

对于准备继续择机入场的投资者来说, 逢低抄底当然是最好的选择, 但什么时候是真正的底部? 个人认为即使现在报纸电视等媒体上天天喊涨也毫无意义, 关键是银行政策的松动和房贷的再次放开, 否则不说别的, 就内环那些动辄几百万的房子单靠自身的实力, 有多少人能接的动, 实力再强, 又能接几套下来呢??? 何况还要找到比自己更加有实力和胆量的投资者才能转手获利, 但没有银行的支持, 这种可能性又有多大?? 当然, 那些以慈悲为怀, 普渡众生的投资者除外, 否则现在入场, 就要报着我不入地狱谁入地狱的革命大无谓的气概. 奉劝那些原来错过高潮现在手握现金的投资者继续耐心观望, 在银行政策出现根本性的转折后再入场也不迟, 那时候才是真正的底部. 但银行政策要出现松动, 必须要等到银行现在的风险能的到充分消化的那一天才有可能, 这个过程估计不是两三年就可以消化掉的, 毕竟现在在高位运行中的上海楼市里面70%的钱是银行的.

对于那些确实有着刚性需求的自住者来说, 买房子是人生一辈子的大事, 多花几十万和少花几十万对你生活质量的影响事关重大, 所以一定要有足够的耐心. 一定要现在着急买, 就要选择那些实力弱的急于出手的炒家下手淘房了, 现在毕竟是买方市场嘛. 以下是具体操作要点:

1. 首先要弄清楚房东为什么要卖?? 不过房东自己说的要出国或者家人住院需要钱的说法你千万不要当真, 首先判断的是房子的档次和房东的身份是否相符, 比如一个豪宅, 但房东却是打车甚至是骑自行车来的, 那么估计房东是顶不住贷款压力了, 你就尽可能痛下杀手.(呵呵, 这里要卖房的弟兄们也要注意了, 尽可能伪装好自己的身份, 没车, 去租一辆也要充下门面, 以显的自己比较有实力, 卖不卖都无所谓的样子. 不过这点也很好判断, 买方可以在不同的时期多次看房, 看房东的车是否一直是那一辆, 如果两次一上能看到房东开着不同的车, 另外车的外观和保养不是很讲究的话, 十有八九是房东租来充门面的), 另外还可以多和房东拉拉家常, 再突然转到上海楼市的目前的困难局面, 根据房东的反映也能判断出房东是否着急出售的真实态度. 还有很多其他的办法, 比如带装修的房子, 从房子装修的细节质量方面也可以判断出到底是房东自住的还是用来出租或者倒手的, 其他的大家自己多琢磨好了. 一句话, 多看多谈, 看准了再做下手的准备.

2. 一旦房子看好, 另外判断房东实力不济急于出手的情况下, 这时候就可以下重手了, 套用<大腕>上的, 你说这样的房子开价多少合适?? 7折?? 那应该是房东自己主动降的, 5折, 你还别嫌少, 我还一分钱都不涨了, 我们的口号就是: 不买最好, 只买最急(售)

对于你的还价, 你要做好被房东面带一脸愤怒赶出去的心理准备, 不过在出门的时候, 你还是应该很有礼貌的把自己的名片(或者联系方式)丢给房东, 并且很冷静自信的告诉他: X先生, 今天大家先不谈了, 等你哪天需要钱的时候再电话联系我, 现金我可以马上拿的出手. 然后就是等待了, 如果房东再打电话给你, 无论他在电话里面是痛斥你不懂行情或者是诉苦, 你大可不必理会, 他能打电话给你, 说明他并没有找到比你更好的或者是更加可能的买家, 并且他已经很着急出手了, 换句话说他已经准备就范了, 当然, 最后能否成交可能你还需要略微涨一点, 幅度自己把握了. 个人经验这个幅度是0-15%.
类似的事情你可以多放几家, 广种薄收, 只要有一家能和你成交, 你就算淘到了物有所值的房子, 本人相信, 随着时间的推移, 这样的机会只会是越来越多, 在一个下滑的市场中, 你手上的现金就是你最重的筹码. 牢记一点: 弱市之中, 现金为王