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关于中国人均住房面积和国外人均住房面积问题
一,事实和信息层面的
  1、关于中国人均住房面积和国外人均住房面积问题
  先从最近一个被广泛转载的说法谈起。今年3月,全国工商联房地产商会会长聂梅生说,中国人均住房面积超过日本,居世界较高水平,内称中国人均住宅面积达到26平方米,而日本仅为15.8平方米。这个结论报道后还引出了许多评论文章,几乎多数都这样认为:“人均住宅面积超香港和日本,不仅不值得炫耀,甚至还应引起我们的高度警醒。”   不知道……的基调是否受此影响。
  首先,聂梅生混淆了一个中国与日本人均住宅面积的统计口径差别,即中国的人均住宅面积使用的是建筑面积,而日本和其他国家使用的是实用面积。类似的,国内媒体许多评论喜欢引用“日本官方数据”其新建住宅多为75—80平米的说法,这里面有个习而不察的错误:一、这个数字是东京而不是全日本,二、日本的口径是使用面积,中国是建筑面积。
  其次,关于日本的住房面积数字完全是错的,日本人均住房面积是31平方米,并且是使用面积,而非中国口径的建筑面积。实际上,日本的人均住宅面积远大于中国今天的人均住宅面积,不知道聂梅生何以把日本人的住房面积裁减掉一大半。
  人们喜欢说日本地价高昂和住宅面积狭小,那是相对欧美而言,而中国人完全没有资格这样说。再一个,因为媒体往往强调东京、大阪这种城市的地价昂贵,给人强烈的错觉,即日本人都居住在狭小的高楼里,其实不然,在日本大多数中小城市,更多的住宅是两层的独居式住房,即我们今天中国所说townhouse或小别墅,高楼反而不多。贫富差距非常小的日本,号称“一亿总中流”,以一家最少三人计算,折合成中国标准的建筑面积,至少每家的房子一般都在130平米。这符合我们在东京、大阪之外的城市观察到非常多的日本家庭其实住在独立的townhouse。
  如果说我们要向人均土地面积与日本相差不大的德国、英国看齐,而不是向美、加、澳看齐,则人均住房的使用面积还须达到38平米的水平。
  所以,无论就城市化水平还是人均土地拥有量而言,文中称中国应开发一百平米以下住房的说法是不对的。
  同样,韩国人均住宅面积与日本相近,所以,……”。
  顺带说一句,徐滇庆教授曾根据日本、韩国、东南亚国家的经济数据总结一个如下规律,即人均GDP在3000 -7000美圆阶段,人们对人均住宅面积增加的需求是急剧增长的,但到了一定阶段,住宅面积就不再成为人们关注和追求的东西,因为,“人们会在其他地方追求生活品质的提高”。
  显然,韩国的情况更符合徐滇庆的总结。类似的,地广人稀的美、加、澳等国的人均住宅面积比人均土地面积少得多的日、韩、英、德等国并未高出许多倍,如美国的人均住宅面积为60平米。
  又,即使对国外人均居住状况的数据不存在以上错误,从技术上而言,要证明“……”也缺少必须的数字支撑,如新建住房平均面积,不同面积户型的比例分布等等。

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