减税才是解决住房难的正道　

　 2006-07-15 09:16:13 　

　
　　
　　美国住房政策系列评论之三　　　

　　经济人之吴向宏专栏
　　
　　前不久，美国总统布什在一次电视讲话中，重申了“居者有其屋”的住房政策，强调国家要用减税的办法，使更多人能够拥有自己的住房。减税，即减免有关购买、使用、交易住房的税收，这正是我所总结的，美国住房政策三大支柱中的最后一个。

　　翻开美国税法一查，和房产有关的税收优惠比比皆是。其中最直接惠泽购房者的，当然就是有关个人住房贷款的税收减免。这块税收减免是“双重”的。首先，个人偿还房贷的利息部分，可以从应课税所得中扣除，即这部分钱不用交税。更进一步，这笔不交税的钱还可获得退税，即个人为自住住房所支付房贷利息，可按一定比率(10％－50％，由地方政府根据个人情况决定)折算成退税，真金白银地返还到你手中。

　　上述减税政策到底有多大力度？我做了一个估算。以单身汉、年收入2万美元为例，一年应交的标准个人所得税大概是2550美元。如果他贷款买了一套10万美元、首付20％、7.5％利息30年还款的房子，通过以上双重税收减免，可少交约450美元的税并再获得约1800美元的退税(退税率取中间值30％)，当年应缴个人所得税顿时降到300美元。换一个角度看，该人获得的税收减免相当于当年所偿房贷的33.4％，也就是说，他买房的三分之一的钱是联邦政府替他掏腰包了！

　　二手房交易在美国同样享受税收减免。首先凡累计住满两年的住房，转让增值不超过25万美元(夫妻总共不超过50万美元)的，不必缴纳任何个人所得税。即使没有住够两年，也可按比例给予可免税的增值限额。其次，计算上述住房“增值”所使用的基数，不仅仅包括当初购买时的房价，还要加上历年来维修、维护该住房的开支。最后，假若转让房子时亏本了，则亏损部分还可从当年应课税所得中额外扣除。

　　除了上述直接针对个人的税收减免，美国还有一种针对开发项目的税收减免，即所谓“低收入住房退税”。这是一项按人头的退税，由联邦政府拨付地方政府，用于支持建设、改建针对低收入家庭的住房。2002年的退税额度是每人1.75美元。几年来，该项退税已经支持了一百多万套低收入住房的建设或改建。

　　和美国相比，我国这几年的住房调控政策，其基调却总是加税，其理由往往是“加税可降低房价”。我本人早就指出:加税能降低房价是天方夜谭。加税的确有可能抑制需求，从而压低房子的名义价格，但是如果把税收也算做购房成本的一部分，则总的购房成本(房价加上税收)一定是上升的。比如说，有人提出加征物业税来打压房价。这种措施也许会表面上见效，但只要把未来需支付的物业税(住房成本)折算进当前的购房成本，算一下总账，消费者就一定吃亏。除非经济学的基本原理被推翻，否则，降低住房价格(总成本)的正道就一定是减税，无可争辩。

　　国内有些“专家”反复强调，对某类交易如二手房交易加税，可以打击炒卖，从而降低房价。姑且不论炒卖是否房价高涨的主因，就算要打击炒卖，上述做法也只能是推高二手房的房价，最终必然拉高一手房的房价。真要打击炒卖，一个简单易行的办法就是用行政或法律手段，禁止任何家庭同时拥有多套住房。如果想动用税收工具，也不应当是对二手房交易加税，而应当是对一手房交易减税。假若政府铁了心肠，一定要对二手房交易加税，非加不可，那么我还要坚持的是:多征的税收必须通过对一手房交易的减税，返还到房地产交易环节中去，使得整体上的税负不会增加。不如此，就会南辕北辙，助涨房价。

　　在我看来，国内某些部门如此热衷“加税”，根子在于，我国住房政策从来就和财政“增收减负”有关。当初正是扛不住庞大的城市人口福利住房负担，才使我国不得不加快步伐，急迫地把和民众生活福祉息息相关的房地产业推向了市场。问题在于，某些政府部门并没有因为这一大“减负”而满足，相反把房地产业进一步当成了财政增收的奶牛。他们先是和房地产商共同把持市场，共享得利。当民众不堪住房压力而怨气高涨时，这些部门又把房地产商抛出来作为靶子，自己则置身事后，打着调控房价的旗号，继续悄悄地为财政增加税入。正如我以前指出的，目前中国政府财力整体已经较强、占GDP比重已经偏高。因此，政府应当调整财政目标，厉行减税。而广大购房和待购房的民众应当成为减税的重点对象。

　　(作者系Manatt　Jones国际咨询公司顾问)

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