发信人: rainmansyst (Homunculus), 信区: RealEstate
标 题: 房地产市场的逼空心态
发信站: 水木社区 (Thu Aug 31 09:13:47 2006), 站内


对股票和期货比较熟悉的话，逼空这个词是很容易理解的。

一套房子，去年100万，大家当时的心理价位是90万嫌贵，今年1月110万 3月115万，6月125万，一路彪升，在这个过程中，去年唱空的后悔了，发布空头言论的人被市场证明错了，去年买房的人享受着资产升值带来的愉悦，没买的后悔。今年买房人的心理价位进一步抬高，报着现在不买还会继续涨的心态以130万的价格杀了进去。 这就是逼空。

股市的逼空何不类似？中国早期的股票市场（1993年从300点涨到过1500多点，1994年跌到400点左右）在牛市期间的逼空行为更为淋漓尽致，聪明人在击鼓传花的最后一棒之前出手，成就了早期中国证券市场的一个又一个传奇（豫园商场的股票从100元涨到1万元，著名的杨百万用800块买的8股豫园，在1万元每股的价格抛出，后用8万块买下了上海市北的一处小房产）。

如果1993年太早，大家没有如何记忆的话，2000年的大牛市有过印象么？在大牛市
中，没有人唱空，没有人关心市盈率，没有人关心ROE ROA这些基本的财务指标，谈论的都是“网络概念”“高科技”“资产重组”等等美丽的概念。房地产市场已不关心租金回报率，而大谈“奥运会”“北京：全国的首都”“上海：全世界的上海”概念的现状是何曾的相似！

中国股市近几年的下跌虽使股民们损失惨重，但使得股民们风险意识大大增强了。
低层次的散户也知道关心一家公司的市盈率这一基本指标（虽然他们不知道动态市盈率、静态市盈率的区别，不知道市场是有效的概念）。

很遗憾，中国的“房民”们却没有这种风险意识，房地产从2001年以来的繁荣周期正好位于我国宏观经济的上升周期。人们是容易健旺的，忘记了1998年下岗失业风潮带来的风险，忘记了1998年亚洲金融危机带来的外部冲击对宏观经济的负面影响。此外，房地产购买的高负债杠杆，使得在房价上涨过程中，收益率显得更为可观。在这波上涨过程中，人民银行拯救国有商业银行的一系列最终使流动性泛滥的措施起到了关键作用。中国居民投资渠道的匮乏是另一诱因。

房地产和股票的区别就在于房地产是金融资产和实物资产的双重属性。它的的确确
是一堆大家看的见的水泥块构成的空间，可以满足人们的居住需求。但是对于房地产的定价而言，我们只能根据它金融资产的属性来定价。价格是由未来的现金流决定的。租金收益率是决定地产价格的中轴。

从这个版面和我本人了解的信息来看，房地产价格的上涨正在接近一个极限。租
金是比较稳定的事实是人所皆知的道理（不排除个别楼盘租金价格的猛升），没有发生恶性通货膨胀的情况，不可能出现类似房价的跳跃式上涨。有网友提到“房价 100万，房租反而由2600降350至2250元“的事实；我自己所在的老公房小区，单价1万（中介报出的净价），55万的房年租为2万；我前两天去看的某处二手公寓房，中介报出80万净价，有同学在同一小区租房月租2700，扣除物业费用房主年租金算3万。随着房价的进一步上升，租金收益率正在向 3.5%的水准滑落。如果考虑二手房的交易成本（净价8％左右），和购置房屋需要的家电成本和可能出现的租期断档因素，事实上租金收益率已经位于3.5% 以下。甚至连中介也很坦率地讲：二手房已经丧失了投资价值。


国家的宏观政策事实上较为有效地打击了投机需求（虽然可能出台晚了一些），营
业税和所得税的出台和股市提高印花税率事实是一致的意图。中小户型供给的增加、经济适用房由售改租也能较好的满足普通居民的真实需求。

投资功能的丧失导致地产资产的流动性严重下降，风险进一步积聚。

未来的趋势：房价会在短期进一步上升，使得二手房加交易成本后的购买价的租金
收益率下滑到3％以内（仅需要在现在的价格上涨10％左右），这时的泡沫会接近破裂边缘。导火索可能有：1、利率的进一步上升。不要天真的以为政府被房地产商套牢不敢加息的言论，今年几个月内两次贷款利率的上调就是最好的反驳。2、个别开发商资金链的断裂导致烂尾楼盘的出现更为频繁。3、地方政府官员的下马导致一些项目的停滞。破裂的形式参照上海，会在顶部以更为狂热的形式猛涨一段，致使租金收益率甚至跌至接近定期储蓄利率的水平。中心区域的价格不会有大幅度的下降，而远离中心区域的地段的价格会出现较大幅度的调整、心理预期的改变会导致房地产资产的流动性进一步下降，这时北京也会出现因流动性紧张导致地产投资失败而跳楼的个体，会是温州人还是山西人？

什么时候会出现下跌？谁知道呢？没准奥运会的开幕就是这个大泡沫的顶点。股市上利多出尽是利空，利空出尽是利多的一幕幕故事每年都在上演。预测20年后北京房价
上涨5倍的所谓专家，20年后没准他已经消失掉了，不要听信。说了一年会下跌30％的更是诳语，下跌30％，整体租金收益率会上升到5％左右，除非存款利率持续上调到4%的水平。

个人建议：再观望一年左右的时间，目前房地产升值空间尚余10％，但随着利率的
进一步提高，此空间可能会下降。至于有些朋友说等不了了，要结婚，要生孩子等等,其实不是一个真正的购买房产的理由，我们出生的时候，父母那辈的居住条件远远
不如现在的租房水平；主要还是心理担心房产进一步上涨。一个小小的风险提示：你可能两年以后会发现，自己成为了被逼空的人。

等着看好戏吧，出来混迟早要还的，北京是全国的首都，上海是全世界的上海。香港更是全亚洲的香港，东京更是日本的首都，然而，无一能逃脱的价值规律、经济规律的宿命。