北京太阳宫房地产开发有限公司：

本人受太阳星城F区（一期）参加集体收房业主的委托，致函如下：

一、北京市太阳星城F区（一期）业主经过民主推选，已经正式成立了集体收房小组。该小组有业主成员200多户，数量还在陆续增加，集体收房小组将代表全部委托人与贵公司直接商谈收房事宜（授权委托书，见附件一）。根据《太阳星城F区（一期）业主集体收房公约》和《收房流程》（见附件二）之相关规定，凡加入该小组的成员，均自愿接受商谈结果，统一行动，统一收房。

二、收房小组已经聘请专业人士参加此次的集体收房，包括聘请律师提供相关法律意见、聘请工程技术人员提供技术方面支持等等。专业人士将与收房小组代表一起参加与贵公司的商谈，并将在其授权范围内，与贵公司签署相关文件。

三、收房小组在充分征求各位业主的意见后，拟定了收房需解决的问题（清单见附件三），请贵公司在2004年8月9日之前，对列举的问题给予书面答复。我们将视答复内容确定与贵公司的下一步商谈内容。

四、希望贵公司能充分尊重收房小组的工作，并对我们的工作给予支持，双方密切合作，顺利完成对房屋的交接。



顺颂

商祺！


太阳星城F区（一期）业主集体收房小组

集体收房小组代表：

2004年8月2日

附件一、授权委托书

附件二、收房流程

附件三、收房需解决的问题清单

附件一

授 权 委 托 书

本人---作为北京市太阳星城F区（一期）业主，自愿参加集体收房活动，并对经过集体民主推选的收房工作小组成员作出以下授权：

授权收房工作小组全权处理在收房过程中涉及的以下事项：收房流程、验收标准、楼内主体结构部分的工程质量、采暖管接口、锅炉对环境的影响、园内公共环境、公用面积分摊和房屋销售面积测绘、办理产权证及相关税费的缴纳、社区公共配套设施完成情况、物业管理合同的签署及前期物业费用的缴纳、向出卖人索取违约赔偿金等问题，收房小组有权与出卖人（北京太阳宫房地产开发有限公司）及物业公司（北京冠城物业管理有限公司）进行磋商或谈判。
授权收房工作小组有使用业主自愿缴纳的经费，用于聘请相关专业律师、专业测绘人员、电话开支、交通开支等有关集体收房相关工作的费用。资金使用情况应向业主予以公示并接受业主监督。
认可收房工作小组与出卖人谈判结果，有权享受收房工作小组取得的集体收房成果，并自动放弃收房工作小组书面决定放弃的权利，认可收房工作小组签署的相关法律文书。
认可以下收房工作小组成员作为收房代表：秦浩东、李仲强、万海兰、康龙、石健、张芙雅、李峰、王大勇、王雪山、王珏、单志刚、田大卫、张翠芬。
认可秦浩东为收房工作小组组长，李仲强、万海兰和康龙为收房工作小组副组长，负责业主会议的召集、委托书的保管、书面通知的发送和接收、费用的保管和开支等工作。组长有权指派其它工作小组成员负责上述任何一项工作。
所有谈判的结果、签署的法律文书，只要收房工作小组成员中有七名参会代表书面同意，即视为生效，对参加集体收房的全体业主具有约束力。
本授权书自授权人签字之日起生效，在授权人书面通知解除授权之前，授权人对收房代表的委托代理行为承担完全法律责任。授权期限至最终收房之日截止。
收房小组对外签署之文件，包括但不限与专业人士（专业律师、专业测绘师等）签署的委托代理合同、出卖人、物业公司签署的协议、会议纪要、致政府部门的情况反映等，均由组长签署，其效力及于全体委托人。
本委托书之附件，是本委托书不可分割的一部分。所有在附件上签署房号和姓名的业主，均被视为进行了集体收房委托。
本委托书一式五份，收房工作小组保管一份，送达出卖人及物业公司各一份，送达工程质量监督部门一份，委托的律师事务所执一份。

2004年8月2日

附：

授权人名单

本人已认真阅读授权委托书，对其内容理解并完全接受。

附件二

收 房 流 程

参加集体收房的业主在开发商指定的日期前去验房，但收房的时由集体收房小组定。
索要“两书一表”及室内空气检测报告；
索要与本房有关的“商品房屋面积测绘技术报告”原件复印件（含分摊部分和面积部分），并据此与开发商结算房款。若分摊增大，要求开发商提供分析书，业主暂不结算房款。
开发商支付逾期交房违约金。
在自己的销售人员及物业人员的陪同下，业主到自己的房屋内进行房屋验收，请业主仔细检查自己的房屋，有任何问题请详细记录。对查出的房屋内问题，请酌情要求整改，如果问题严重可要求在整　改结束后方有可能进行收房。
由于仅为验房，所以有关契税、公共维修基金、水电储备金、产权代办费等（除面积差额款外的一切费用）均不应缴纳。
问题集中汇总：各业主对验房时发现的问题，以书面的形式提交给单元长或楼长或负责人，由这些人汇总后提交给收房小组。
与开发商进行协商（收房小组）：就验房中存在的问题进行筛选讨论后，向开发商提出质询，由开发商给出书面的改进措施或解决方案。
全体业主缴纳相关费用，签署《入住交接单》，领取钥匙，完成入住。
完成入住后再签订物业管理合同并缴纳最多半年的物业费。
另外收房小组提的问题应有书面答复再收房。

附件三：

太阳星城F区（一期）集体收房前需要解决的问题

问题一：文件资料

业主意见：开发商在验房前向收房小组提供下列文件：

一期小区规划图、各楼各专业的详细设计F区及建筑图纸（此项应立即提供一套）；
小区1#～5#楼工程竣工验收备案表；
面积实测报告；
物业管理费明细构成表；
室内空气质量检测报告（要求检测的时候有业主现场监督，并查阅检测报告）；
太阳星城一期锅炉环评报告以及环保局对环评报告的批复；
水质检测报告；
户门、窗户、玻璃、暖气、防火门等的质量合格证明。

问题二：收房流程

业主意见：认可收房小组提供的收房流程。

问题三：契税和公共维修基金的交纳时间

业主意见：由业主根据法律法规的规定按时支付契税和公共维修基金，并由收款单位出具正式税票；或者业主于收房时交纳契税和公共维修基金，但要求收费单位即时出具正式税票；或者业主于收房时交纳契税和公共维修基金，但要求收费单位在出具正式税票前出具银行保函。如开发商拒绝业主合理要求，不排除通过诉讼途径解决纠纷的可能。同时要求开发商提供产权代办单位办理产权登记手续的详细工作时间表。

问题四：物业收费项目

业主意见：

公开前期物业服务内容及相应的收费标准；
提供2.8元物业费的计算依据；
提供入住装修期间物业服务标准（装修期间为开放式管理，要求减免3个月物业费）；
装修押金应设专户，并保证不能被挪用，且利息应为缴费业主所有；
业主有权选择按“时”交纳物业费的时间间隔（如每月、每季、或每半年）。
小区锅炉属业主共有，取暖费不应按北京市的标准（30元/平米/季）收取。

问题五：未完善项目，小区水、气、电、绿化和花园设施、车库、道路等

业主意见：目前小区水、气、电、绿化和花园设施、车库、道路等设施与开发商承诺严重不一致，应对此做出书面承诺：

如何提供临时天燃气和热水？正常供气供热水的时间？正常供热水后，热水的循环情况和出口温度？
供电问题如何解决，何时提供正式用电，过期不能提供正式电将如何赔偿？并应提供临时电的容量及已入住部分的用电负荷计算书。
使用临时电期间如何保证业主的正常生活不受影响，若出现临时停电造成业主的各种电器损坏及其他损失应由开发商负责赔偿，给出具体赔偿承诺？
由临时电给为正式电时，改装电表不应收费。
天燃气、热水、供暖的试运行及验收如果在业主装修入住期后进行，出现质量问题给业主造成损失如何解决（要求全部赔偿）。
绿地何时交付，交付时的标准为何？
车库何时交付使用？车位费已很高，再就此车位收取物业费是否合理（物业管理中已包括停车服务见补充协议第五条第1款）？
各楼外围缺土较多，为赶工期，入住后回填土没有夯实可能对小区绿地、道路甚至核楼体产生影响，将如何处理？

问题六：公摊面积

业主意见：开发商出示公推面积部位及相应的图示，并明示地下车库是否计入公摊面积。

问题七：通讯、通信及电视设施

业主意见：

客卧没有宽带接口（补充协议的装修标准设备说明部分第8条规定客卧有宽带接口）；
何时具备通邮条件并设立信报箱？
宽带、电话、电视均为房屋装修标准中规定提供的，不应在入住时再收取任何入户开通费用，使用费业主有权自己选择交纳方式。

问题八：锅炉房的安全性和噪音问题以及2、3号楼烟囱

业主意见：

提供相关文件和图纸。
最初给业主提供的图纸烟囱是沿楼的墙面向上并高于楼体，后改为现在的样子，与沙盘也不相符。窗口立着大烟囱，无形中降低的房子本身的价值，如何这个问题？
烟囱离两个楼的间距过小，如何解决锅炉的噪音、有害气体排放问题？若超标如何给业主赔偿？

问题九：安防设施及措施

业主意见：开发商应配备有效的安全防护设施，并承诺小区的安全防护措施，保证小区业主及财产的安全。

合同中承诺的安防设施（如闭路电视监视、小区周界报警、电子巡更等）何时正常投入使用？若不能按时投入使用，将采取什么措施？出现问题如何赔偿？
小区在二期塔楼施工（包括其他后续施工，如幼儿园、4号楼南部）期间如何保证一期入住的业主的安全，应提供围墙、周界防范等软硬件的建设实施方案。
楼外的空调护板与沙盘上不同，十分容易攀爬，如何防盗？
一、二层及顶层预留了防盗报警线路点，三层腰线层外存在较宽的大理石的台阶更易攀爬；且三层北向推拉窗台与门厅顶平齐，并与电梯间和楼梯间的窗户相通，如何解决三层存在安全隐患问题，若因此出现问题如何赔偿？
一些户型（如B户型）客卧落地窗防护栏太低，两户间可一步迈过，可能造成一户进贼另一户也难逃的后果，如何采取有效措施防止其发生？
非腰线层的外飘窗外均有宽约20cm的台板，为攀爬提供了有利的条件，如何解决这个问题？

问题十：二期施工及后续施工对一期的影响

业主意见：除安防问题外，应采取有效措施减少二期施工及后续施工噪音、光照、尘土等对一期住户的影响，但不应仅限于国家标准的水平。

问题十一：4号楼建设及用途

业主意见：

4号楼北部已初步建成，应明确给出南部建设的时间和工期。
4号楼离住宅太近，不能用于餐饮和晚间娱乐经营项目，也不能用于污染较大的经营项目（如带洗衣设备的洗衣店等）。

问题十二：楼内、楼外公共部分

业主意见：

楼内大堂及电梯间墙上的贴墙砖质量较差，缺棱少角的较多。
电梯间与楼梯间的门框上部墙砖未封口，少一工序。
走廊里墙壁上没有墙砖（合同补充协议的装修标准公共部分第3条规定要贴）。
电梯间及走廊的照明开关与楼梯间的不一致，不是声控开关，会造成能源浪费。
二层电梯间与门厅相通，且护栏是横向杆，极易造成小孩摔伤。
部分空调机位不合理，有相互共用问题，有无法安装（需在室外多次拐弯才能到达）问题，有安装不下（腰线层北面两个房间或两户共用机位高度不够）问题。

问题十三：阳台及窗户

业主意见：

部分户型空调机位设置在阳台上，此处面积不应计算在内。
部分户型室外有一宽度极小（约30cm）的“阳台”，此处面积不应计算在内。
部分户型阳台上无下水通道。
部分户型阳台与门同宽，门后的究竟无法利用，此部分面积应如何计算？
阳台缺少纱门。
部分户型的起居室和卧室的窗户开启面积不符合国家标准的规定。
非腰线层户型在沙盘上显示为落地窗，但实际不是。
平开窗只对侧面有玻璃的增加了限位器，要求对侧面是墙的也增加限位器。

问题十四：延期交房违约金赔付计算

业主意见：从合同约定收房之日起计算，按各户具体收房合格时间截止。

问题十五：户门及穿堂门

业主意见：

分户型户门在开启时相互碰撞，入住后因此发生安全问题应如何解决？
所有户门只有一个锁点，下边无门框，锁上后晃动，如何具备防盗功能？
所有户门应配猫眼。
10层以上含10层部分户型卧室内存在穿堂门，合同上并未注明，如何解决不退房业主的利益问题及其他业主火灾时逃生的问题？

问题十六：户内

业主意见：户内存在下述问题，应按国家标准整改，并给出整改结束时间：

地面内所埋管道（直径约20mm）有多处接头，不符合国家有关标准的规定。
户内地面不平度严重超过国家标准规定。
地面管道填埋用水泥标号不够，且出现开裂。
卫生间内地面管道突起，全部暴露在外，严重不符合标准的规定。
卫生间内墙面拉毛未达标准规定。
阳台及窗户的四周收口不方正，垂直与水平度均超标，且与墙相连处出现开裂。
二次抹灰质量有问题，与基体结合不牢固。
洗衣间地面没有防水层，希望加防水层。
户内隔断墙安装存在使用隐患。
楼板倾斜，造成屋里的梁歪。
户内各门框不方正。
天然气管道改位时间，及费用由开发商承担的承诺。
厨房内各种管道位置不合理，影响洗菜盆的安装，要求进行调整，并给出调整期限。
厨房内管道井内剩余空间过大，占用有效面积。
部分房间顶部或山墙有漏水现象。