楼书承诺属于合同内容　法院支持业主诉讼请求


■这就是楼书中承诺的原装进口现代电梯

入住朝阳区华辉苑三年后，业主莫先生发现开发商当年在广告宣传中描述的会所、停车场和绿地等“美景”仍未兑现，于是将开发商北京首都工程有限公司告到朝阳法院，要求将开发商的广告宣传及允诺判决确定为合同条款。昨天记者获悉，朝阳法院一审判决支持了莫先生的大部分请求。

北京江川律师事务所律师王海军先生既是华辉苑的业主，也是莫先生的委托代理人。王律师告诉记者，莫先生要求认定为合同条款的内容有八项，包括：建筑面积达3.5万平方米的多功能会所、5500平方米的超大车库、7500平方米的绿地、原装进口现代电梯24小时服务、24小时地下温泉热水入室、中庭花园、6至7平方米的全景阳台和2.4万平方米合36亩地小区总面积。为此，他向法庭提交了7份证据，其中有6种不同版本的楼书。

去年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正式施行。其中明文规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

据王律师介绍，莫先生的起诉正是基于这条规定。庭审中，被告也紧扣这条作出答辩，主要观点是：与小区配套的华辉综合楼没有计入小区公摊面积，未占小区土地面积，建设费用也没计入华辉苑小区的开发成本，所以该楼的有无对小区售房价格根本不产生重大影响。至于小区绿化问题，是因为一些业主停车侵占了规划绿地，使小区内无法进行绿化，该公司会进行补种，以达到广告中的绿化面积。此外，由于华辉苑小区的价格低于附近同类的其他楼盘，即使绿化面积略少，也不会影响房屋价格。

法庭经过审理，最终根据法律规定和现有证据，采纳了原告莫先生的大部分意见，确认被告首都工程有限公司在华辉苑小区销售广告和宣传资料中所做的关于“超大规模会所；超大车库；原装进口现代电梯；7500平方米绿地及中庭花园”的说明和允诺为原被告双方所订立的商品房买卖合同内容。

王律师告诉记者，目前华辉苑的会所已成为某宾馆，电梯用的是国内组装的，绿地还没有完全达标，停车场也有问题。因此这场官司只是为下一步的诉讼维权打基础。如果判决最终生效，业主将视开发商的诚信程度和实际履约情况，来决定是否还要以合同欺诈、违约为由再次起诉开发商，要求他们赔偿业主经济损失。

除此之外，记者发现，现在越来越多的房地产广告都在不太显眼的地方多了一行小字：“本广告图片和文字仅为要约邀请，不当然构成买卖合同内容，本广告最终解释权归开发商所有。”有法律人士认为，这种做法是想回避司法解释中的规定，旨在免责。但这只是开发商的一厢情愿，真要引起纠纷，还是要由法官定夺。为了少惹官司，开发商做广告还是实在一些好。（程婕 田雨峰）