房贷黑名单玄机
房价引发宏观调控下一步？


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本报记者 杨丽萍

北京报道

２８７６人，涉及房贷失信３０２４笔。
这是近日在北京银行业协会公布的，京城个贷客户失信“黑名单”上与３７０１个车贷违约人同时出现的住房个贷违约数据。这些数据将被北京１６家中资银行的“信用信息共享系统”记录在案。
无独有偶，几乎与北京住房个贷“黑名单”同时出炉的还有南京１６家银行共享的房贷“黑名单”。而更为叫绝的是，近日，广东建行、交行和中国信达资产管理公司联合在广州媒体刊登了６个整版的“债权转让暨催收公告”，向４０００多名借款人催收数百亿元的不良个人贷款，在这份被称为广州金融部门“黑名单”的公告上住房个贷也成为主角。
“黑名单”运动正在从不同的城市向住房个贷失信行为展开“围攻”。
广州房贷不良率领先？
“这仅仅是从去年１０月到今年９月份的数据，而四大国有商业银行每天至少有上百名不能及时还贷的违约人。”农行的一位知情人士向本报记者透露，几乎每家银行都设有追讨住房个贷的专职人员。
而当记者向农行的这位知情人士询问北京房贷“黑名单”所涉及的数额时，他避而不答，只是向本报记者透露，“不会很少，大概会是北京银行业协会第一次公布的车贷‘黑名单’所涉金额的数倍。”
记者对去年年底北京市银行业协会第一次公布车贷客户失信的共享信息进行了查阅：９１０人，涉及１０９４笔，金额超过３亿元。
而此次被纳入由北京市１６家中资银行共享的信用信息系统中的６５７７名“失信客户”中房贷客户占到了２８７６人，涉及房贷失信３０２４笔。按农行知情人士的说法，北京这次公布的住房个贷失信额的确太少。
“今年年初，北京各家银行已完成了住房个贷失信的首次数据交换，当时上榜的‘风险客户’就多达万人。”这位知情人士说，直到两周前，北京银行业协会还召集了１６家中资银行举行了“行动”前的最后一次“消费信贷风险防范座谈会”，所有银行都认为，目前房贷不良贷款有节节攀升的趋势，“有必要采取更多行动。”
于是，北京住房个贷“黑名单”便在几日内被“共享”，而风险类和关注类客户都“榜上有名”。
“风险类客户是名副其实的‘黑名单’。”这位知情人士指出，风险类客户主要包括，提供虚假的贷款申请材料，不论已经发放贷款或被拒绝发放贷款；按月还款时连续三个月未按合同约定偿还贷款的；未按合同约定偿还贷款且向银行表明无力或拒绝偿还贷款的；未按合同约定偿还贷款且银行无法与借款人取得联系的。
“关注类客户虽然不是严格意义上的‘黑名单’，但也在这个系统之内受到监控。”知情人士说，在三个月时间内，申请两次（含两次）以上贷款的；有证据表明，该借款人是代他人申请贷款的；有证据表明，该借款人的贷款完全是由开发商代还的；在１２个月内发生四次以上（含四次）延期还款的等四种情况都被列入到了“关注类客户”。
在广州，住房个贷的失信行为似乎有过之而无不及。本报记者了解到，在该市公开登报的《债权转让暨催收公告》上，一个借款人在建行一个支行贷款购买超过五六套商品房的例子并不鲜见，而这只是广州建行一个行的情况，加上其他几大住房个贷的大户银行的失信记录，广州住房个贷的失信数目便极为可观。
“广州各商业银行的住房个贷不良资产率，在全国来说算是比较高的，比如建行，有的分行已经达到了０．５５％，超过了建行内部所规定的０．３％的警戒线。”另一位银行业内人士说，而目前全国住房个贷的不良资产率平均为０．２％左右。不过，建行的个贷不良率一直偏高，去年上半年的不良率一度达１．５９％。
“‘黑名单’共享只是银行针对欠款人‘略显被动’的初步措施。”北京银行业协会有关负责人透露，虽然目前京城１６家中资银行对个贷失信行为的具体惩戒措施尚未达成一致，但针对住房个贷违约现象迅速攀升的现状将尽快出台类似措施，比如，京城银行有可能联手对失信者，不仅是借款人，包括开发商甚至是出具虚假收入证明的单位采取行动。
看来，住房个贷“黑名单”只是惩戒失信行为的第一步。
意在银行自保？
就在北京、南京住房个贷“黑名单”被银行共享，广州将住房个贷失信者“公之于众”之后，银行首先就遭遇到了债权和隐私权的短兵相接：这些公布“黑名单”的做法是否有悖于商业道义？是否侵害了消费者隐私权？
央行有关人士出面解释说，按照法律规定，银行有义务对贷款人的资料进行保密，但贷款人出现违约行为的除外。他表示，银行在放贷前有权了解客户的诚信行为，包括向其他商业银行进行了解。北京市银行业协会的这一做法起到了信息服务的作用。而广东《债权转让暨催收公告》也无意借广告的震慑力来实现催收债务的目的，刊登公告的初衷完全是为履行通知义务。
难道“黑名单”真的就像银行界所轻描淡写的那样“是义务”？业内人士普遍认为，银行业的“醉翁之意”还在自保，因为银行风险正在住房个贷中滋生。
“不知你发现了没有，几份‘黑名单’都有一个共同的特点，除了因业主与开发商之间发生纠纷，业主以不还贷款的方式向开发商施压的情况以外，还有一种情况就是一人多贷。”一位业内人士向记者分析，这一定会引起银行业的重视。
据了解，在广东《债权转让暨催收公告》中可以清晰地看到这种一人多贷的情况：例如借款人范×熊在建行一个支行便贷款购买了某大厦６套商品房，许×仕也在建行同一支行贷款购买同一大厦商品房５套之多。而更多的情况是，不少借款人姓名仅有一字之差，而且是在建行同一支行贷款购买同一楼盘之商品房！在北京，一人贷五房的失信者已经被列入房贷“高危人群”。
按照业内的惯例，一般情况下，一人多贷有两种可能：一种是开发商与借款人相互勾结形成“假个贷”来进行“骗贷”；另一种可能就是有些借款人贷款购买几套商品房用来投资。
无论是“假个贷”的“骗贷”行为，还是一人多贷的投资性购房，都有可能形成银行信贷风险的隐患。央行原货币政策司司长、现征信管理局局长戴根有去年在解释１２１文件出台背景的一次讲话中说，从国际经验看，个人住房贷款的风险一般是在发放贷款后３～８年中逐步显现。我国现在个人住房贷款余额中，８０％是２０００年以来发放的，即只有２０％的贷款开始进入第三年。因此，未来几年个人住房不良贷款很有可能陆续暴露。
至２００４年上半年，全国个人住房贷款余额已超过２万亿元。如果不良率也随之提升，银行将不得不为之承担巨额风险成本。
而据记者了解，就在北京年初宣布将要公布“黑名单”时，就有开发商坐不住了，主动打电话到银行为风险客户“垫付”违约房款，其中的“猫腻”可见一斑。
中原房地产经纪公司商业策划部总监蔡宇翔对此认为，在“黑名单”可能确有因跳槽、失业等原因暂时经济困难而“断供”的人，这不是一种故意行为，但是也不乏“月供炒楼”一族，随着房产投资的增多，这必然对顺利还贷构成一定风险。另外，投资房产者一般还涉及股票等其它投资。一旦其它投资失利，也将对还款带来影响。
蔡宇翔认为，通过建立客户档案，可以从多方了解情况，这对防范金融风险，避免不良信贷将产生积极作用，充分利用网络信息加强金融机构的法律监管是十分必要的。
中国社会科学院法学研究所研究员刘俊海教授就此也指出，在整个社会信用建设不健全的情况下，银行为避免遭受更大的损失，采用适度的方式，比如通过共享欠贷人信用信息来提高风险识别能力，是可以理解的。
宏观调控下一步
“在我看来，‘黑名单’行动只是一个治标不治本的办法。”中国社科院金融研究所博士尹中立向业界抛出了这样一个问题：到底是谁在制造银行风险从而引发这场“黑名单”行动。
尹中立给出的答案是：房价过高。
“用经济学原理来说，价格的风险一定会转化为国家的金融风险。”尹中立认为，之所以出现还贷失信的本质原因不是购房者主动违约，而是付不起房价了。“正是上涨的房价所产生的利润空间才使得投资性购房者越来越多。控制个贷违约所引起的银行风险根子上的问题还是如何让房价降下来。”
尹中立认为，利率和税收的方式会比控制土地、控制信贷更有效。
之前，对于房价局部过高的现象，政府主要采取的是控制土地和信贷的方法。比如１２１号文件，“８·３１”大限，以及提高开发项目自有资金比率、严控新增建设用地等。
结果是，房地产投资增幅迅速下滑，新开工面积和土地开发、购置面积均大幅度下降。但是，住房需求并未得到同步抑制，供应虽然下降，需求却仍很旺盛，市场供不应求，导致房价继续攀升。
“土地和信贷的宏观调控政策并没有达到政府想要的效果，房价并没有得到抑制，而今年第三季度的统计数据也证实了这一点。”尹中立说，１－９月，全国平均房价上涨幅度超过１３％，其中住宅上涨了１０．９％。同期全国３５个主要城市有９个城市房价涨幅超过１０％，甚至有几个城市超过了１５％，剩余的２６个城市在１０％以下。“只有那超过１５％的少数几个城市的其增长率大大超过１５％时，平均增长率才有可能抬升到９．９％。”
因此，决策层不得不另思对策。
“央行加息在一定程度上会遏制房地产价格的涨势。”尹中立说，加息给市场一个逆转的信号，房价要降了，就可能使投资性住房需求逐渐减弱，以平衡房地产的供求关系。
这还不够。银行公布房贷黑名单，则可能是向市场发出的另一个信号，即商业银行将从个人信贷方面对住房需求进行适当平抑，尤其是对那些投资性住房需求。
（相关报道见３６版）