上海房价涨到顶了吗 分析指下半年楼市或大调
http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月16日08:40 上海证券报
　　“房价到顶了吗？”这个问题从2001年开始发问，一直问到了今天。

　　忆往昔，上海市中心房价平均在4000元/平方米时，就有人睁圆了眼睛直呼：房价太过了，要降！那是2001年到2002年时，上海楼市自上一轮宏观调控后热潮启动之际。此后，“顶风”杀入者成了今天的楼市“英雄”，当时的“胆小鬼”则也许经历了最惨重的一次“悔不当初”。

　　相关报道显示，接受了新一轮宏观调控洗礼的2007年上半年楼市，上海市中心(内环线以内)一手商品住宅均价17900元/平方米；郊区(郊外环以外)一手商品住宅均价5612元/平方米，比去年同期又上涨14.84%。

　　与当年不同的是，上海的房价涨幅龙头地位被紧随而上的几大城市屡屡刷新。数据显示，北京6月新建普通住宅均价达10280元/平方米，广州6月一手房均价破11000元/平方米，深圳上半年最后一周商品住宅均价更达14690元/平方米，与去年同期相比涨幅破50%。

　　房价的“天花板”就这样在普通购房者目光所及之处越抬越高，或将有一天会遥不可及？

　　根据中消协的12城市商品住房消费者满意度调查报告，64.2%的消费者认为合理的房价应在2000元-5000元/平方米之间，大部分消费者认为目前房价不合理，对房价的满意度仅勉强达到“一般”级别。

　　“超常的高价位运行已经使楼市购买力大量透支，楼市高成交的支撑力开始大幅下降，未来楼市走入低迷的可能性非常大。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄在预期下半年上海楼市走势时这样大胆断言。

　　此前一些对上海楼市持续“唱多”的专家近期的态度也有所转变，称“70-90结构调控”等政策的显效时间逼近，下半年上海楼市或将面临一场大调整，而这一调整也许会比2005年时的楼市低迷更持久和严重。

　　然而，就像股市暴风雨来临前的无知一样，我们今天看到的仍是楼市火爆的交易和失去了思考的乐观。如经本报记者深入采访，北京二手房市场租售倒挂现象严重，租售比高达1：300，远高于1：200的风险警戒线，楼市泡沫明显。

　　利益相关者则仍在高调宣传楼市投资获利路线图。“‘十一五’期间，上海非住宅物业将有大发展，一铺难求的现象仍会继续。”某代理机构的分析报告称。而另一边，上海社科院某房地产专家忧心忡忡地向记者表示，未来商业地产的泡沫和风险可能远大于住宅，成为楼市调整的又一难题。

　　总而言之，2007年上半年的中国楼市经历了一场令人瞠目结舌的“反调控”上涨，此间虽有供求关系吃紧、资金流动性过剩、股市获益推动等多种原因，但一个基本可以预见的趋势是，这种暴涨绝对不是调控者可以“忍受”的范围。

　　本周的新消息是，一场涉及10大城市土地出让金和土地开发整理资金的专项审计调查工作已拉开帷幕。“如果未来的调控措施能令大量购房者转变预期，回归租房、观望等非购买选择，房价下降空间将会很大。换句话说，每一个细微的政策调整都可能成为压倒楼市的最后一棵稻草。”分析人士指出。

　　税收极限？贷额见顶？

　　根据中消协的调查报告，老百姓眼中的房价“天花板”显然比实际情况要低很多，各大城市的房价涨势依然难见消停，北京、深圳等地涨幅明显，就连房价一度稳定的上海涨势也再次探头。如此现状，不禁让人疑惑，难道国家的调控力度还不够强？

　　在各种调控措施所造成的楼市影响中，最容易“量化”的恐怕就数财税、信贷政策了。回顾整体市场变化，这几年来的房产交易税收政策调整历历在目。2005年上半年，2年期5.55%的营业税费横空出世，把兴奋中的短炒投资者杀了个措手不及，再配合宏观调控“组合拳”，当年部分城市的楼市交易陷入沉沦。而2006年初始，楼市整体回暖，预料之中的第二次调控潮随之而来，这一过程中，5.55%的营业税费的免征年限也从2年以上延长至5年以上，另外还增加了20%个人所得税。另外，上海还将从本月15日起对非普通住房转让开征0.5%土地增值税，居住满5年才能免征。

　　记者以上海中心城区某套次新房的交易为例，房源建筑面积为162平方米，显然为非普通住宅。1年前房东购入价为291万元，目前经中介建议，决定以350万元脱手。那么正常交易的话，房东必须支付成交价3%契税10.5万元，成交价5.55%营业税费19.425万元，买卖差价20%个人所得税11.8万元，如再加上即将开征的0.5%土地增值税1.75万元，共约43.475万元。这还不包括中介佣金、印花税、手续费等其他支出，获利空间在扣去税费后一下子从原来的51万元降至15.525万元。

　　正是由于目前未满5年的次新房转让的交易税费要占到出售总价的8%以上，一段时间内投资者撤离的现象还是比较明显的。可面对再度趋热的楼市，虽然税收成本已经让消费者感觉“不堪重负”，但地方政府执行不力、税收政策弹性较强，也成为楼市继续“发烧”的原因之一。同时，部分城市由于自住需求强劲，开发商放缓新房供应，导致区域住宅市场供小于求，在这种情况下，房东纷纷转嫁税收成本给下家，导致区域内二手房和新房价格齐上扬。

　　另在消费者同样十分关注的房贷市场，量价齐升的楼市也“突袭”了银行信贷。如央行上海总部的数据显示，6月份上海市中资商业银行个人住房贷款大幅增加45.5亿元，环比涨幅达429%。央行上海总部也曾提及，近期房贷市场扩大增量与上海楼市回暖、提前还贷需求减弱以及股市财富效应显现等因素有关。

　　而在房贷与楼市同步升温的同时，有关住房公积金贷款政策的利好声音也此起彼伏。如北京、广州等地纷纷宣布从本月起上调住房公积金贷款额度，北京最高额度调整为60万元；广州个人最高限额为40万元，两人以上申请购买同一住房合计最高额度为65万元。

　　分析师认为，住房公积金贷款的“破顶”虽是件促进解决老百姓住房问题的好事，但在这些地方楼市供求关系吃紧的局面下，推动需求之举亦有风险。“地方政府要想方设法增加当前市场供应量，不能总是推出刺激住房需求的措施。要从根本上解决住房产业诸多矛盾，目前还需依靠货币政策和财政政策，要加快银行利率上浮，加快房地产税制的改革，轻流通重保有。”

　　楼市“中暑”：

　　房价远超购房者期望

　　一边是天气拉响高温警报，一边是楼市进入“中暑”状态。

　　在中消协发布的12城市商品住房消费者满意度调查报告中，选择合理房价在2000-6000元/平方米之间的消费者占到74.7%。虽然由于地区差别，不同城市消费者对合理住房价格的判断差别很大，但总体来看，绝大多数远低于该城市住房实际价格水平。

　　如北京，有79.2%的消费者认为房价在2000-6000元/平方米比较合理，但在统计期间，北京的商品住宅销售均价已达到7310元/平方米。而今年以来，在国家发改委每月公布的全国70个大中城市房价报告中，北京新建商品住房销售价格的同比涨幅就没跳出过全国前四名，1至5月份的平均涨幅达10.1%。

　　又如上海，有68.1%的消费者认为房价在4000-8000元/平方米比较合理，但在统计期间，上海的商品住宅销售均价已达到9657元/平方米。今年6月中房上海住宅价格指数同比增幅为6.6%，并且在178个、总规模1323.2万平方米的样本楼盘中，没有一个楼盘出现降价。

　　再如深圳，有69.5%的消费者认为房价在4000-8000元/平方米比较合理，但在统计期间，深圳的商品住宅销售均价已达到9990元/平方米。今年上半年最后一周，深圳商品住宅成交均价高达14690元/平方米。

　　另如重庆，有75.4%的消费者认为房价在3000元/平方米以下比较合理，虽然在统计期间，重庆的商品住宅销售均价为2722元/平方米，属于合理范围，但数据显示，就在今年6月17日至30日的近半个月里，重庆主城区共成交商品住宅8374套，成交均价则比6月上半月涨了7.8%；而其中，在6月17日至25日短短9天时间里，重庆主城区的商品住宅成交均价同比涨幅就达7.6%。


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