深圳房价近期现状及中期走势个人判断

房地产市场一直是焦点，这在论坛上也得到表现，原本以为这里只是讨论股市，结果房市也很热闹，最近尤其如此。
看了很多帖子，发现主要有两类情况，一类是把时间窗口拉得很长，主要从宏观角度去判断房地产的现状及未来（这类人得到的结论多数是乐观的），一类是感性派或感情派，一定程度上是屁股决定脑袋（没房的希望暴跌，有房的、有多套房的不希望跌）。
由于房市关乎本人切身利益，加上自己也做过开发商（保招万金之一），今年年中的时候感觉到行业将迎来一个比以往更敏感微妙的时期，我个人认为要判断一个市场，最好的和最正确的办法还是实地去考察，而不是凭空想象。所以从9月份开始追踪深圳的房地产市场并将继续下去。由于是实地考察，选取的时间段也正好是深圳房地产市场变动之期，因此得到的结论和判断或许具有一定参考价值（目前论坛里的言论主要是宏观判断和个人想象，较缺的是一线观察）

一、调查基本背景
1、我选取的区域都集中在中心区附近，选取它为目标区域的理由很简单，中心区的房价从行业经验上来说是最坚挺的，如果房价松动，也是郊区崩溃得最快。此外我在中心区上班，也住在中心区，看盘也方便，嘿嘿；
2、看的主要是二手房，极少新房。原因也很简单，深圳是全国土地供应最少的大城市，关内基本没地放出来，更别说中心区。从统计数据来看，供求比例是最失衡的，这区域我只有看二手房。当然二手房价格跟一手房价格是联动的，也具有判断价值；
3、时间跨度从今年9月至今，平均每周看2套；
4、所看房源都是中等价位，因为这类型的房产是普通大众所需求的，具有代表性，豪宅是特殊产品，价格波动有特殊的影响因素，不在考察范围之内。楼龄从10年到2年均有。主要以高层、小高层为主。

二、近期现状：从这几个月的跟踪情况来看，总体判断是量价齐跌。
1、成交价：例如9月刚看盘时，当时政策效应还没显现，某楼盘放盘的单价大致为14000，10月份则降到13000左右，到11月初的时候，已经有一套房喊11000（户型基本差不多，在同等比较的情况下）。目前中心区我所得到的最低的报价，大约接近1w。
2、成交量：萎缩较为严重。看盘过程中我与中介多次做过沟通，了解他们的个人业绩。有的业务员比较坦率，承认市场已经很难做了，成交量萎靡，但有的中介精明点，不承认这点，但明显看得出来他言不由衷。另外，我跟踪过一套房，3个月内连降3次价格均没成交，也说明交投不活跃。
3、中介生存状况：3个月内与我联系的中介业务员，换了好几次，我知道这里面有蹊跷，于是打听原来的业务员干什么去了，对方说生病了。但显然不是事实，哪有集体生病的道理，并且病了1个月还不来上班？其结果必然是业绩不好，或生存压力过大而遭市场淘汰（中介主要靠提成，若卖不动房，则以1000左右的底薪在深圳无法生存）；更严重的是中天事件带来的信任危机，看得出来对中介的冲击很大。业内朋友告诉我，近期深圳的几大中介准备联合见报做出信誉申明。
4、房源：绝大多数是投资客出手。这点表现得非常明显。每次我都会问房东的情况，基本都是投资客急于脱手，并且存在为数不少的异地炒房者。有些是带租约，有些空房并未出租，可看出完全是投资需求。
5、购房者：投资客基本收手，都是自住客在进行购买。可见投资需求受到较大压制。
6、近期几个新楼盘情况：典型的如葵花公寓（小户型），卖37000一平，但销售情况非常差，中介和开发商采取隐瞒实际情况的手法；而关外中海大山地则采取低价入市的策略（均价6700），当日基本卖光。其实大山地这次的营销在业内成为一次笑柄，因为之前中海想捂盘，结果捂到10月托不动了，只能低价入市反而不如上一期的售价。

三、中期走势：对于深圳房地产市场的中期走势，我个人有一些判断（供参考）：
1、量价齐跌的现状还将持续一段时间。因为房贷仍吃紧，国家的调控力度没见减缓，购房者观望气氛浓厚。这决定了成交量会继续低迷；而部分实力不足的投资客出于对未来政策和房价走势的恐慌，则会出现低价抛盘（从上面已经看出来），造成成交价下降。新盘的低价入市也拉低了均价；
2 、政策性效应将在半年后真正体现。房地产行业比较特殊，其政策效应都是滞后半年，而本次政策调控，提高首付、收缩银根等都算切中投资需求的要害，应该说会有一些效应，所以半年后会发现政策的真正实效；
3、本次调整是高位盘整，深圳房价或许会出现阶段性低点。目前的情况有些类似于上海前几年，也是在政策效应下徘徊了3年多，所不同的是这次要猛于上次。明年随着加息周期的继续，投资收益预期的快速下降，房价或许会出现阶段性低点。
4、—— 但这并不意味着深圳房价就此暴跌拐弯！道理很简单，深圳的供需缺口太大，刚性需求旺盛且具有很强购买力，消费者的观望情绪主要是由于政策预期带来的，一旦价格跌到一定程度，买盘的承接力会很强，以中海大山地为例，低价入市则马上卖完了，所以房价是有足够强的购买意愿和购买力支撑的。
5、其结论就是，如果政策面没有出台更为迅猛的利空，深圳将进入高位盘整的时期，房价短期内将继续量价齐跌，明年或将出现阶段性低点，房价静待宏观经济和居民收入的继续增长以缩小收入房价比，当收入房价比缩小到合理范围后，深圳房价或将再次进入上升通道。从感情上希望深圳房价雪崩、跌到05年的水平，从目前来看是一厢情愿的想法，或者说可能性很小——除非爆发战争和经济危机。


所以我认为明年可能是出手的时机，尤其是自住需求者。我国正处在通货膨胀的时代，资产价格伴随着本币升值而加速上升，不动产是资产保值增值较好的投资品（甚至是融资工具），想跑赢CPI购买不动产还是老百姓较理性和可实现性较强的投资道路。我中长期看好房地产，当然前提是政局稳定、金融市场稳定，否则具有融资杠杆的持有性不动产是死得最惨的。

以上是我近期对深圳房地产市场第一线的追踪结果，由于样本有限，得到的结论不一定具有全局性意义。但这会比坐在电脑前翻统计局数据资料来得更鲜活更真实。我还是信奉没有调查就没有发言权的道理的。
时间太晚了，随手一写，没打草稿所以有点乱，见笑。