杭州房价暴跌 专家称楼市面临崩盘之忧

21世纪经济报道 费常泰


　　据统计，今年10月底，杭州商品房均价为5651元／平方米，而今年上半年均价为6613．9元／平方米，其间跌幅高达14．6％。1－10月，杭州市商品房销售额增长只有10．3％，增幅比全国平均水平和上海分别低24．5和27．3个百分点，比浙江全省投资低26．1个百分点。



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　　杭州商品房实际成交量也首次少于批准预售量。1－9月份，杭州市主城区（不包括萧山、余杭）商品房和住宅实际预售面积为267．6万平方米和241．6万平方米，同期的批准预售面积则分别为358．56万平方米和291．53万平方米，比实际销售面积分别多出90．93万平方米和49．93万平方米。杭州商品房开始由热销转为滞销。


　　【房价见顶的四大信号 杭州房价“软着陆”猜想】

　　从波峰滑向谷底？



　　一份杭州市房地产市场监测报告1－10月，连日来在该市各大开发商老总的案头流传。也许令他们颇感沮丧的是，杭城一度闹猛的倒房、炒楼热潮正在降温。



　　今年1－10月，杭州市商品房实际预售35637套，其中外地人购买4544套。到10月底，商品房均价为5651元／平方米，今年上半年均价为6613．9元，跌幅高达14．6％。而2003年末该数据为5605元／平方米。



　　最近，杭城黄龙区域的“嘉华”、“恒励”、黄龙饭店、世纪广场一带，30多家售楼处冷冷清清，少有人气。而据一些中介公司透露，去年这个时期的二手房成交中投资型房产比例占到30％以上，目前已下降至14％。同时，许多有实力的开发商也相继放慢拿地、再投资住宅的脚步，土地招拍挂会上鲜见其身影；不少资金吃紧的房产公司，面临逐渐增加的拆迁、建设成本，开始“下脚发虚”，纷纷寻求合作伙伴。



　　“2004年，将是杭州地产市场滑向谷底之年。”浙江省统计局的朱卓瑶副处长指出，过去的13年中，房地产业发展的状态大致划分为5个区域：“1997年浙江房地产业的发展处于过冷区；1996年和1998年处于冷区；处于适度区的年份是1991年、1994年、1995年、1999年和2000年；2002年处于热区；而1992年、1993年和2001年、2003年均处于过热区域。”



　　如果此说成立，那么，杭州楼市目前正跨过波峰滑向谷底。



　　“杭州楼价是被炒高的”，国家统计局景气中心土地专家张海旺分析认为：一是高价位房屋比重过大，如杭州长期以来新增高档房屋占据主流，中低档房屋严重缺乏。二是房价炒作和投资性需求过度。据有关机构在杭州的问卷调查显示，仅有11％的居民购房的目的为居住，其余均为置业投资或居住兼投资目的。



　　【急转直下的杭州楼市遭遇崩盘之痛 个案还是前兆?】

　　浙江财经大学的单东教授表示，杭州楼市供需关系即将出现变化。原因在于，前段时间集中供房的大潮已经过去；加息等一系列金融新政策的相继出台，抬高了房产投资的门槛；尤其已试运行的杭州“透明售房系统”，也在一定程度上抑制了交易量的虚高现象。



　　而杭州市在过去几年中房价猛涨，一定程度上和政府实行的“非饱和供地”有关。在地价上涨到一定程度之后，政府部门“挖潜”投放土地，2003、2004年计划一共投放8000亩地，创历史纪录。这些土地将在2－3年内转化为大量的房产，发挥“加水止沸”的作用。



　　单东教授认为，随着2005年杭州市计划再推4500亩住宅用地，以及九堡、下沙、丁桥等地大量经济适用房对住房需求的“釜底抽薪”，杭州楼市将进入一个相对较长的冰河期。



　　崩盘之忧


　　浙江省社科院高级研究员谷迎春表示，杭州未来不排除楼盘放量与跌价同现的可能性。



　　他说，如果房价平盘或者微跌现象持续一段时间，交易量将更加萎缩；同时，大批投资客失去信心，不但不购买反而抛出，而开发商也加紧开发进度，尽快推出楼盘脱手，以求规避风险。这样一来，市场供需比例将更加失衡，房价有可能进入快速下跌通道。



　　谷迎春教授预计，最近几周内将是一个新楼开盘的小高潮。按照行业特性，房产销售与商家的促销不同，逢年过节的时候生意反而清淡，所以很多房产商都想加紧进度赶在12月销售，以期顺利进行资金结算。



　　而来自市场的消息正在印证这种说法。例如，美达房产开发的天成北苑预计在12月初开盘，共有130多套房子，价格约为8000元／平方米，2006上半年交房。位于城西远郊闲林镇的盛世家园也可能会在年底前后销售，预售价不到4000元／平方米。城北三墩镇的天阳棕榈湾和亲亲家园也将在本月销售部分房源。而钱江南岸的贺田尚城在12月推出的量比较多，有近500套。通和置业也有两个楼盘同时推出，一个是城北的都市枫林（公寓），一个是滨江的南岸花城（排屋）。



　　“杭州楼市让我看不懂。”2004年5月，地产大腕、北京华远集团总裁任志强曾经直抒胸臆。他表示，杭州的土地供应量已连续5年大幅增长，但房屋竣工量却没有增长多少，这是极不正常的。据统计，2001年杭州的土地供应总量为1800亩，比上年增长21％；2002年为2300亩，增长12％。按2－3年的建设周期计，多数地产项目近几年应集中上市。但2003年该市住宅竣工面积472万平方米，增长仅6．9％；房屋销售面积488万平方米，增长仅10％。



　　【杭州房地产投资增速明显回落 真实需求呈现】

　　颇具讽刺意味的是，自称对杭州并不熟悉的任志强最终被证明是正确的。由于近两年市区6000多亩住宅土地放量开始释放，今年下半年来新盘急剧增多，估计到2005年春节前后的开盘量将非常集中。



　　“去年的这个时候，市场上供不应求，排队买房现象很普遍。今年以来由于政策变化比较大，楼市出现了调整，一些公司将加大市场供应量。”杭州都城房地产开发有限公司销售经理汤丽君如是说。



　　但买方市场未必会捧场。今年8月本报记者了解到，杭州市中心的绿城集团“深蓝广潮”、西湖房产“星都嘉苑”、广厦集团“绿洲之星”、金都华庭朝晖现代城三期等项目均在售或待售。12月4日，本报记者再次电话回访这些楼盘时，被告知上述各项目均有房可售。



　　今年7月底，浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授曾向本报记者表示，杭州房产市场火爆的“虚拟需求”必须挑破，否则有碍于杭州房产市场的持续健康稳定发展，还将削弱整个城市的综合竞争力。



　　“硬”挤泡沫


　　杭州政府再次出击。



　　据浙江日报报道，杭州市经济适用房新政实施细则近日公布，其中一条“硬杠子”就是，申请家庭现有或已有过住房建筑面积必须小于48平方米。为此，杭州市房改办开始清理此前已批出去的尚未购房的五万户申购家庭，并对群众反映强烈的520户申购者进行严格审查——在最新一次预登记中，这些人被认为不符合条件却取得了申购资格。



　　最近，杭州即将推出1452套经济适用房，分别位于城西的“都市水乡”和城北的“北景园”。预计这些高层和小高层将在2005年2月完工。此举也是杭州市继最近暂停征收20％二手房交易契税之后，为规范楼市而祭出的第二“板斧”。



　　第三“板斧”力度亦不轻。11月下旬，杭州市国土局宣布，通过对市区2197宗已供具体项目地块排查，共清理出闲置地块72宗，唤醒了2410亩“冬眠地”，其中7宗406亩土地被依法收回。同时，该局还将用地预审环节前移至计划立项，在立项时便对每个项目进行审查，达不到投资强度、容积率要求的建设项目一律不立项，一律不供地，使有限的土地发挥最大的效益。



　　12月3日，该局再次表态，为完成杭州市政府年初制定的年内供应4500亩宅地的计划，将于本月突击“拍”地。其中，分别位于滨江、九堡、和睦以及留下小和山的7宗468亩土地将在本月底正式出让。上述土地总共可开发超过445000平米的商品住宅，如果开工建设顺利的话，两年内将上市销售。



　　未来杭州郊区住宅供应量还将持续增大。像银湖、闲林五常一带前两年的协议出让土地尚有相当大的数量待开发，仅闲林镇区范围内沿02省道便有6000余亩的土地，目前尚有4500亩尚未开发。而九堡、转塘、下沙年内还将陆续推出住宅用地。



　　浙江浙商研究会副会长王曙光表示，防范楼市泡沫是一项复杂的工程，地方政府应有宏观战略。例如，有必要调整现行的房地产税制，将税收政策重点转向使用环节，增大房地产的保有成本和交易成本，从而打击囤积炒作行为，抑制被放大的过度需求。在“去泡沫化”的同时，通过增加居民收入、落实住房补贴、提供税收优惠、发展住房金融等方式，提高居民的购房能力，从供求两方面降低房价收入比等。



　　杭州楼市，不在泡沫中破灭，就在泡沫中重生。