深圳断供者房值140万欠银行220万
http://www.sina.com.cn 2008年08月08日 23:46 中国经营报


　　深圳“断供”风波再调查：养不起的房　“断”不起的“供”

　　伦理学有个争论了多年的题目：一个家庭里，夫妻感情淡漠，双方应不应该离婚？弗里德曼站在经济学的角度，略显粗暴地解决了这个问题：“一切要看离婚的成本有多高。”

　　同样的，楼价急挫，深圳不少房子已经“房价不抵负债”，那购房者是否就一定会“断供”呢？

　　一个帖子引发的讨论

　　2008年6月，各大网站开始流传两篇文章，《深圳断供已过千亿，次贷危机浮现》和《负资产已过30万，深圳中产很受伤》，文章表示，深圳实际断供的资金已超过千亿元。两篇文章立刻引发热烈讨论。

　　当月，记者询问了深圳某银行的支行经理。

　　“深圳总共的房贷都不过3000亿元，即使是当年香港楼价狂跌，也没有1/3的房贷断供。这绝对造谣。”对方笑称，“如果真是有千亿元资金断供，按国内的环境，恐怕每天都有十几个人从地王大厦跳下来。”

　　2008年7月，央视播出了《深圳楼市断供潮不断扩大，银行烂账率翻番》的报道，一夜间，深圳银行界、房地产界风声鹤唳，大有化身为“98香港”之势。著名主持人白岩松曾说过：“一只狗在央视晃多了，它也是一只名狗”，央视的影响力可见一斑。也就在央视报道前后，全国各大新闻媒体纷纷跟进。然而《羊城晚报》的记者在总结这些报道时发现一个情况，所有媒体关于断供的案例共有8起，但多是重复报道。而在媒体的“地毯式”搜寻下，实际上只有“陈先生”、“李小姐”两个明确的断供案例。

　　2008年8月，记者与其中的李小姐取得联系。她表示，7月的银行还款没有缴纳，她向银行贷款40多万元，而房子的市价只有30多万元。她购买小区的单价是11000多元，而很多之前购买的业主单价最高达13000多元。如今，小区新开的一期项目均价只有7500元，因此她从7月开始不再还银行贷款。李小姐也承认，她的目的是向开发商施压，希望开发商能像万科一样，向前期业主补差价。

　　实际上，媒体有众多推测，是基于深圳房价的“狂泻”。按照中原地产的统计数据，2007年9月楼市最高峰时，深圳全市新盘均价为16777元/平方米；到了2008年7月，该数字急降至9778元/平方米。仅就该数据分析，深圳楼价已下跌超过40%。假设购房者在最高峰时购房，向银行贷款70%。现在即使按市价把房子卖了，也不够还银行的欠款。

　　既然如此，出现大面积“断供”难道不合理吗？

　　“负资产”的规模

　　“供下去已经没意思了。”陈立没有往日的意气风发。

　　一年前，陈立名片上的头衔是“深圳著名的房地产投资客”。楼市高峰期，他曾是一个名为“房产投资协会”的组织者，基本是专职于深圳及周边地区的房地产投资。

　　在他看来，深圳的房价下跌幅度，远比公开的数据要大。以他现在位于宝山区的自住房子为例，2007年最高峰时楼价一度达3万元/平方米。陈立以单价2.8万元/平方米买进，当时也曾一度自诩“赚”了。但随后，深圳楼价急剧冷冻，附近新开盘的项目楼价一跌再跌。现在他所在小区的二手楼价在每平方米1.3万~1.4万元。

　　“我现在欠银行220万元，而楼价只值140万元。供下去还有什么意思？”陈立反问记者。他认为，类似他这种情况的购房者现在“深圳遍地都是”。因为深圳很多楼盘销售时都可以贷款8成，甚至8成以上。“我的房子总价在280万元左右，但首付只给了50万元。”陈立承认，掏的钱还不到总价的20%。

　　深圳中原地产的支行经理李虎(化名)也承认，一直以来由于深圳的房子总价较高，为了吸引购房者，不少楼盘都拼命把购房者的首付降到最低。在2007年房贷新政推出之前，基本上所有新项目都可以贷款8成以上。“当年这个总价80多万元的房子，首付7万~8万元就可以入住。”即使是房贷新政推出后，实际上依然有不少银行可以贷款8成以上。直至2007年10月前后，深圳房价明显下调后，银行房贷才真正意义上收紧。

　　如果从这个角度看，在深圳房价下跌近4成后，银行欠款高于房屋现值的购房者不在少数。

　　“断供”的成本

　　既然“供下去已没什么意思”，那陈立什么时候开始断供？“实际上，念头早就有了”，但真正付诸行动还是到2008年7月。

　　“7月没有供款了。”陈立表示。然而即便下定决心付诸行动，他也并非真的什么都不顾了。他实际上是希望通过短暂的停供，引起银行的注意，可以同银行“商量商量，找个折中的方法”。

　　因为律师朋友告诉陈立，在国内，断供的成本很高。银行有权通过法院“冻结”他的所有资产，直至其将所有的欠款还清为止。陈立名下还有一套房子，两间商铺，一辆车。如果他随意断供，“不但首期没了，名下的资产也可能被拍卖，得不偿失。”陈立现在还是很清醒。

　　无独有偶，8月初深圳首位断供的炒房者被银行告上了法庭。这位炒房者的情况与陈立非常相像，总价240万元的房子，首期只支付了40万元。在楼价跌破银行贷款后，这位炒房者连续4个月无法供款，即使2008年5月再度供款，银行依然把他告上法庭。现在银行申请冻结该人士拥有的4套房产。记者联系到该案代理律师刘子孺，他表示，为筹钱还款，该业主涉案房屋近半个月前已挂牌出售，标价230万元，但与市场价依然有近30万元的距离。

　　广东骏业律师行的陈万薪律师告诉记者，在国内如果断供，首先在银行的信用记录中会被标记，这就意味着该业主在7年内无法在国内任何银行贷款或者申请信用卡。而更为严重的是，银行可以要求断供者负起无限责任。换言之，其名下的所有资产都会被用于还债。

　　对于市场较为普遍的，以家人名义购房者，会否可以令其名下资产有一线生机？陈律师表示，银行可以通过验证购房的各个环节，向法院证明实际购房人。例如上述被告上法庭的首例断供者，就是以其妹妹的名义申请房贷。现在银行照样把他兄妹俩一起告上法庭，并冻结了他名下资产。

　　也正是因为断供的成本高，“现在只能走一步看一步”，对于这种局面，陈立很是苦恼。虽然陈立千方百计与银行谈判，但在现在的楼价下，能有多少“止损”效果，他也不抱太大的希望。

　　“还好，现在经济没出现大问题，还可负担供楼款。”陈立感概道。

　　被动的、大面积“断供”会发生吗？

　　2008年8月初，国务院派往深圳调查断供的专家组完成了工作，并得出了深圳断供并无大规模出现的结论。而各大银行也纷纷表示，现在房贷依然是他们最优质的资产。

　　“其实风险还是非常大的。”李大卫告诉记者，作为香港亚银投资顾问有限公司的首席研究员，他亲身经历了香港上世纪90年代的负资产风波。他认为由于国内断供的成本很高，主动断供基本不可能发生，“但被动断供的人士也许会慢慢增多”。这些人根本就是资不抵债，即使银行再苛刻，也难以取回外借的款项。

　　李大卫告诉记者，香港楼市1998年与最高峰时相比，骤然下跌了一半。但当时社会没有马上出现大规模的“负资产”人士，不少投资者依然是希望坚持住，等待楼市回稳。然而随后香港经济进入下坡阶段，行业萧条，减薪之说不时见诸报端。随之而来的是被动断供人士越来越多。到了2003年，负资产现象达到最高峰，当年负资产按揭占所有按揭的22%，大约有360亿港元凭空蒸发。换言之，香港银行单按揭市场便需承担360亿港元坏账。最后，在国家的挺港政策下，香港经济重新起步后，负资产情况才逐步改善。

　　深圳楼市是否已到底，现在市场是众说纷纭；奥运之后，国内经济会如何“走”也是各有说法。也许的确如银行所言，不良贷款在增多，但主动断供的情况并不多。但未来会怎样，有人看得透彻吗？个体供不起楼，是经济问题；群体供不起楼，那就是社会问题。