知情人士称近期三块旧改地得主全是原拆迁方，涉及成本返还，实际地价并未创新高
近期“新地王”其实是假象
类别：社会民生 作者：朱文策 原创 浏览量：0　　发布时间：2009-06-18
版次：SA03 版名：深圳读本 速览 稿源：南方都市报
摘要：近日，有知情人士向本报报料称，深圳在4-6月出让的3幅旧改地块，实际地价未必有出让数字显示的那么高，“新地王”其实是假象。
近日，有知情人士向本报报料称，深圳在4-6月出让的3幅旧改地块，实际地价未必有出让数字显示的那么高，“新地王”其实是假象。出于保证原拆迁方的利益，主管部门在地价上，还存在着向原拆迁方进行成本返还的问题。更有消息指出，其中一块地的溢价部分，政府和原拆迁方是按1：9的比例进行分配。如按此计算，3幅地块的地价都没有赶上深圳曾经的“地王”。

现象

旧改地块均为拆迁方获得

自4月底至今，深圳一共分三次出让了3幅旧改地块———分别为龙岗回龙埔旧改用地(2宗捆绑)、宝安宝城26区旧改地块(3宗捆绑)以及福田锦龙新村地块，这些地块原来均有拆迁方，而且，这些拆迁方均已完成了地块的拆迁补偿及“七通一平”。据记者了解，这是深圳自2004年启动城中村改造以来，旧城改造用地首次大面积进行公开挂牌出让。

由于市场回暖，这些地块均吸引了多家开发商参与竞标，其中两块地均创下了“地王价”———宝城26区地块实现楼面价6429元/平方米，逼近区域地王天健宝安中心区地块；福田锦龙新村楼面价15550元/平方米，刷新了深圳“老地王”天健福田保税区地块。

更引人关注的是，这三块地最后的竞得人，都无一例外是原拆迁方。比如，回龙埔地块竞得人尚模地产曾在2005年便启动了地块拆迁工作，宝城26区地块的竞得人中洲宝城早在2004年之前也已经成了地块的拆迁方，锦龙新村竞得人心海投资甚至在地块挂牌之前就已经提交了设计方案。

此外，记者观察到，在宝城26区竞价现场，佳兆业连续出现7次口头报价，每次报价幅度都是3000万-4000万元，大大超出拍卖师设定的1000万元的竞价幅度，但每一次都遇到了中洲宝城坚定的举牌回应。在随后与万科的30多轮竞价中，中洲宝城也同样是“兵来将挡、水来土掩”。类似情况在其它两次的土地出让竞价过程中，也都表现得非常明显，名不见经传的拆迁方打败了所有对手。以至于在宝城26区地块出让结束后，有媒体同行疑惑地问起，中洲宝城能否付得起26.1亿元的高昂地价。

爆料

政府与拆迁方1：9分利？

“其实，他们(拆迁方)不需付那么多钱”，在宝城26区地块出让结束后，到场观摩的一位不愿具名的开发商向本报记者爆料称，这几块地在出让前，政府和拆迁方已事先约定，出让底价中已经包含了拆迁方的拆迁成本和部分收益，如果是底价成交，则将开发商拆迁成本返还，余下归政府；如果以溢价成交，政府除扣减拆迁成本外，还会就溢价部分向拆迁方返还一定比例，以弥补后者在拆迁过程所承担的巨大风险，“听说是1：9，政府拿1，拆迁方拿9”。

若按此计算，宝城26区26.1亿的地价(溢价8.1亿)，开发商光溢价部分便可以拿回9成约7.29亿元，如果再加上在底价中扣除掉开发商不菲的拆迁成本，开发商最终实际支付的成本铁定不到18亿；而尚模地块实现地价8亿(溢价2.7亿)，开发商可以节省至少2.43亿，心海投资则可以节省至少2970万。如此下来，此前这些地块所实现的“地王价”其实也都是假的，仅扣除掉溢价部分返还开发商的部分，两幅地王地块的地价分别是：宝城26区地块实际楼面价仅4633元/平方米，而锦龙新村地块实际可售楼面价则为10026元/平方米，比老地王的可售楼面价还低2成多。

但记者向各位原拆迁方求证时，并未得到肯定答复。记者辗转从多个知情渠道获知，3块地事实上执行的标准似乎不同，其中，尚模地块确如上述匿名开发商所言，底价部分扣除拆迁成本，溢价部分按1：9比例返还。但至于宝城26区地块，宝安区城中村(旧村)改造办公室有关负责人表示，该地块事先并未就底价和溢价部分进行过约定，但在土地卖出后，的确存在与开发商核定拆迁成本以及扣除返还的需要，“但目前双方还在协商之中”，具体大概何时会有结果，对方表示尚无法预判。

质疑

会否涉及不公平竞争

如果按照上述情况，上述3幅地块的出让结果似乎变得可以理解，因为，若按竞价幅度1000万计，其他竞买人举牌一次便要多花1000万，但拆迁方举牌一次实际只花了100万，两者之间10倍的杠杆差，让拆迁方在竞价现场优势巨大。也因此，有网民质疑该竞价的公平程度，上述三幅地块出让结束后，便有网民发帖称，6月土地交易，不是被拆迁方获得，就是设置了许多排它性条件出让给了一些总部企业，是不是其中有猫腻？

但意外的是，在记者访问的多家开发商中，大部分却不认为这是不公平竞争。“开发商在拆迁改造中实际上也支付了很多成本”，一家曾参与过锦龙新村地块现场竞价的开发商说，“深圳旧改拆迁难度大，遇到钉子户，一拖能拖很多年，所以，很多开发商宁愿到公开市场买地”。

“其实很多人不了解旧改，现在这些地都卖掉了，而且都超额卖掉，大家便开始说开发商获利了，但有谁想过，开发商在拆迁过程中承担了多大的风险？”上述三幅地块的竞得人之一抱怨称，旧改的风险要远超公开市场拿地，就在于其风险不可预估，主要在于拆迁风险、政策风险等。“这些年里，如果市场好了，你不能卖楼，如果市场差了，你也不能回笼资金保命”。据记者了解，上述这三块地，自接手拆迁开始至今，每个都经历了5年左右甚至更长的时间。一些开发商表示，在这种情况下，除非政府给予旧改项目比较大的安全边际，才会有开发商愿意继续做旧改。

■ 政府回应

政策变化是根本原因

宝安区城中村(旧村)改造办公室相关负责人昨日对记者表示，宝城26区地块是宝安第一块通过挂牌出让的旧改用地，在去年之前，按照深圳“258号”文件精神(《深圳市人民政府关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》，2006年12月15日发布)，区内旧改用地是不需要挂牌出让的。但去年底，市里要求所有旧改用地需统一挂牌出让，这意味着两个政策之间出现了冲突，那一段时间，区内的旧改项目基本上是停下了。

我们最后决定先遵循市里的规定，先将地块挂牌出来，看看结果如何，摸索着走，因为不这样，我们永远都不知道下一步怎么走。所以，我们在挂牌之前，没有就成交数额以及分配原则和拆迁方达成协议，我们想等到结果出来再协商。现在成交的26.1亿元是个很大的数字，我们需要仔细核定开发商的拆迁成本，然后才能确定有多少归政府，多少归开发商。

■ 链接

近期出让三宗旧改地块

●4月29日：龙岗回龙埔两宗旧改用地(G01020-0204、G01020-0205两宗)捆绑出让，建筑面积309349平方米，挂牌起始价5.3亿元，佳兆业地产和原拆迁方尚模地产参与竞标，最后为尚模地产竞得，成交价8亿元，溢价2.7亿元，楼面价2586.08元/平方米。

●6月2日：宝城26区三宗旧改用地(A009-1285、A009-1286、A009-1289三宗)捆绑出让，建筑面积40.6万平方米，挂牌起始价18亿元，万科、佳兆业以及原拆迁方中洲宝城三家企业参与竞标。最后为中洲宝城竞得，成交价26.1亿元，溢价8.1亿元，楼面地价6428.57元/平方米。

●6月10日：今年首宗关内商品房用地—————福田爱华路锦龙新村旧改地块出让，建筑面积18.5万平方米，挂牌起始价5060万元平方米，吸引8家企业和一位自然人参加竞标。最后为原拆迁心海投资竞得，成交价8360万元，溢价3300万元，由于回迁面积多，其可售楼面地价高达15550元/平方米，成为深圳“新地王”。

采写：深城记者 朱文策