从中国看美国的住宅业
——金重 原创 阅读：370 评论:0

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从中国看美国住宅业

在低利率、低失业率高市场信心的市场环境之下，几年来美国人的置业愿望非常踊跃，住宅价格的连续上攻。2004年一季度，房价的实际涨幅已达6.3%。商业部测算的末投资量相当于全年住宅开动量200百多万户水平，大大超过历年约150万的水平。房地产市场非常火爆，这直接带动了木材、钢材、水泥等建筑材料价格普遍上涨。数据显示，和中国一样，太平洋彼岸的美国也正演绎着房地产业的繁荣。

美国住宅价格是否过高
然而，在房地产泡沫的质疑之下，美国平均房价只是从1993年15万美元涨到了2003年的约24万美元，年涨幅不到5%。房价的中位数则低于平均价，1993年12.6万美元，目前约20万美元。这也说明其住宅仍以中低价房占主流。参照这一数字，美国的房价对中国的东部沿海市民似乎并不是高不可攀。
美国每幢房价的增长的一个重要的因素是住宅单位面积的增长。战后美国人的住宅平均面积是111平米，目前约为220平米，住宅面积放大了100％，近十年间平均增长率超过1％。但如果从住宅每平米均价来看，美国十年前均价约770美元，目前约1080美元，十多年间仅增长了约310美元，年涨幅2.7％，低于其GDP的平均增长率。
笔者主要将关注对象放在美国前十大建筑企业上。他们所建的住房分布在全国各个地方，其开发区域基本代表了美国国内住宅产业的热点或主要市场。而且他们都有从高端到低端的各种品质的产品，提供建筑、装修、建材和贷款等与住房有关的各项服务。2003年，美国前五大房产公司的住宅均价以美元计分别为23.6万-25.9万美元不等，最低价位的有9万美元。房价主要集中15-60万美元之间。NVR公司的定位一向是高端客户，其平均房价2001年24.6万美元，2003年接近30万美元。NVR公司的市场集中在发达地区，其开发住宅的一半集中在纽约、华盛顿、巴尔迪摩等大城市，面积小则90平米，大则680平米，住宅价位在9万-160万美元之间，高价位的住宅主要是位于纽约的巨宅。而这还是美国连续多年房价增长后的结果，这个结果多少让我们感到有点意外。
我们还不妨将注意力从全国平均水平的住房转移到热点地区住房上来看看。首先当然去全世界经济圣地的纽约。现在市中心区的新建住宅是罕见了，而且消费的热点是集中在郊区，所以到纽约的郊区去看看。例如，湖夫兰公司在纽约的新建房屋，距离纽约有铁路1个小时车程的社区，房价集中在33万-40万美元之间，居住面积200平米左右。著名的娱乐之都拉斯维加斯，住宅价格基本和纽约相似。普尔特公司在这里的建设的住宅价格从40万美元到80万美元之间，住宅面积125平米到350平米范围内。美国各地房地产价格存在差异，但差异并不大。从地理结构上看，美国的房价向来是东北部最高，相当于目前的中国东部沿海，其次是西部和中部，南部最低。东北部和南部价格差近几年越来越大，开发商开发的新建住宅价格非常集中，高于60万美元的住宅即被称为豪华住宅，数量已经非常少见。
愿意省钱的美国人的另一个购房选择是买公寓，公寓占整个住宅市场的14%，但平均价格比单体住宅便宜5万多元。对美国 人来说，这是一个唾手可得的价格。
大涨之后的美国房价仍只相当于其人均可支配收入的3倍，户均收入的4倍。中国平均房价目前超过大城市人均可支配收入的20倍。按单价来比较差别更明显，中国住房单价是月收入的4倍，而美国则不到20％。而就在此水平下，美国美联储的利率上调显然在抑制房价，美国部分接近6倍于户均收入的地区被经济学家称为泡沫区，美国开始警惕房地产泡沫。如果美国有地产泡沫，那么中国房地产泡沫究竟有多大？

中国和美国的房价比较
应该注意的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅是2-3层的楼房，附带院子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不算稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90％以上，用中国话说是大房型为主。且是装修房，基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。
美国资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。
更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积（Square footage）概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的单元住宅单价需要打折。中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一小区几百来户，建筑面积里面含有很多公用的和琐碎的空间，住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只是建筑面积的80％左右。中国扎堆的住宅和美国人目前崇尚的居住品味大相径庭。不但单体住宅没有公用面积一项的干扰，且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积（Finished footage），必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面，因此，一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。按建筑行业的指导，室内层高低于5 英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。当然，其墙体仍是建筑面积的一部分，而木板房为主的住宅其所占的比例非常少。
美国物产税（property taxes，不是中国的物业费）是中国房价中不含的一个价格因素。美国物产税的征收比较复杂，根据市场房价征收，所以房价涨税亦涨，且不同地域、不同用途而有很大差异，自用住宅和非自用住宅也有差别，自住住宅征收物业税较低，每年相当于房价的1.1%左右，更多的是市场调节的一个方式对房价没有大的影响。中国的购房虽没有物产税，但需一次性支付的税费约1.5％，且由于中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4％，而美国人纳税之后享有对住宅的永久的所有权。这样综合推算，物业税对中美之间的比较影响可以抵消。
从以上比较得出，中美房价考虑住房质量、环境、实际使用面积因素后，再加人民币实际购买力折算因子，则不难发现，相对于美国住宅中国的房价实际值偏高，中国部分热点城市房价已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。
美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220平米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开工面积为33000万平米，市场的总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于全美国的7.5％，而开工面积应相当于美国的10％以上。
但在这种房价持续上涨的情况下，美国已经在为房价的高启忧心，美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。一些房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。

美国是否在超前消费？
美国共有住宅7600万套，其中商业住宅500万套，其他均为住宅之用。但仍有30%的家庭是租房户。对一亿户美国家庭来说，意味着持有多套房产的现象不明显。单体住宅是美国住宅的主体，占整个住宅市场的78%。美国现实的住宅需求稳定增长不仅得益于低利率政策，更受到国内人口变化的影响。美国的购房人群以高龄人为主力。中国购房者以婚龄年轻人群为主，和美国相比有很大差异。
据某地产商的调查，其客户的平均年龄44岁，户均收入5.8万美元。和美国基金投资人平均年龄相等，基本是中产阶级。其中57%白领，43％蓝领。在美国地产界，通常55岁以上消费人群被界定为活跃的成熟消费群。因为59％的美国人准备退休后换地方，他们是房地产市场当之无愧的最大消费群，约占整个需求的17％-37％。另外两类称为首次升级户和二次升级户，总共占整个市场超过40％。真正无产的首次购房户，占市场的25％-30％左右。随着美国更多的人步入55岁以上，预计三年后活跃成熟消费群将达到美国人口25％以上，500万人左右。2020年这一数据将上升到800万。除此之外，美国的移民政策带来每年100万左右的人口增量，构成源源不断的新生住宅消费群。
据权威调查美国人从房产市场得到财富要多于从股市获取的财富。39％的美国人认为不动产投资才是最佳投资。目前购房保险费为房价的0.5％。而低利率使美国人更有理由选择购买房产作为投资方式。美国按揭贷款期限为15-30年，30年按揭利率目前是10多年来最低点的5%左右，而1990年这个利率约为11％。在按揭利率落差如此大、物产税很低的情况下，美国住宅价格增长长期不足5％，上年部分过热区域的增长率也维持在10%的水平。需求量没有大起大落，反映了美国消费者的普遍理性。
住宅消费者结构特点说明，美国家庭4年收入即可还清房款，并且购房者明显以高龄人为主力。由此可见，美国的住宅价格具有很强的现实支撑，而且，购房者基本上是已经实现或完成了大量财富积累、有充足的支付能力的人。所谓的超前消费和高负债生活并非是美国目前住宅消费的实情。如隆纳公司单笔贷款平均值为18万美元，隆纳平均房价25万美元，客户贷款约为房款的70%；NVR公司开发高端产品，其平均每笔贷款23万美元。客户贷款约为房款的75%。由此也不难看出美国人购房所承担的住房负债水平。

未雨绸缪的美国开发商
最近读到美国Fobes杂志2003年度400家优秀大企业排名，发现建筑类的企业数量有所增加，且排名明显上升。2000年大企业400佳中，建筑类企业18家，只有2家排名在100名之内；到2003年，两项数字分别达到21家和17家。按净资产收益率单项指标顺序排名，2003年建筑业企业在前10佳企业中占4席，在前100佳企业中占17席；而2000年分别是0和2席。
美国住宅的成本是反应其消费的一个重要方面，根据美国统计部门的数据，美国的住宅平均成本大大增加。按成本高低住宅可分为三等，低成本住宅最低为660余美元，最高850多美元，平米均价730余美圆，高成本住宅最低为1200美元，最高达1400美元，均价1200多美元。中等成本住宅平均价格约1000美元。
美国建筑企业自有资本比例非常高，资产负债率大部分在30％-50%间。同时很多大型都拥有全资设立的购房贷款服务公司，不仅为自身的购房户提供购房贷款，还为买其他公司住房的客户提供贷款，这些大公司也多是上市公司。由此可见，美国的这些房地产开发公司的发展不是依赖银行贷款，而是自有资金和外部的证券市场股权融资；甚至连客户的购房贷款也由开发公司提供。这和中国的房地产公司70％的资金来源于银行和房产预售的这种财务模式呈鲜明对比。中国房地产业资金杠杆能力能让美国的同行嫉妒得发疯。
美国建筑业的2003年平均的每股收益12.7元，每股净资产2.64元，每股分红0.69元，都超出了标准普尔股票平均指标；而市盈率10.8，则比标准普尔平均指标低了近50％。这说明美国建筑行业相对别的行业业绩表现更好，而股价却并没有同步跟进，企业市值具有一定的上升空间。
尽管如此，由于美元利率维持在历史以来最低点已很长时间，升息压力越来越大，首轮加息0.25%已经兑现，值得注意的是，30年住宅按揭贷款利率已经在近几个月内提前做出反应，上升了近0.75％，这对抑制过渡需求有非常及时的作用，四月份起新房再转手的现象明显增多。木材、水泥和钢材等分别在上年底和本年度上涨，提高了美国住宅业的成本，对房地产业过度投资倾向造成了市场压力。美国提高利率的预期也促使这些开发商未雨绸缪，更多地开始限制发债，转而通过吸引战略投资、对外增资扩股等稳健财务政策来支持业务拓展。
但由以上分析可见，相对于世界地产狂潮而言，美国的房地产泡沫并不算大，即便现在住宅供应有增大的迹象，投资的吸引力下降，房价缩水。但经过数年积累的开发商目前基本具备应对这些市场压力的能力，市场也似乎很难阻止30％以上的无房者和几百万为退休作打算的美国人的购房计划。作为美国人长期优先考虑的投资方向，住宅还很难轮为经济环境变局下的问题资产。