上海房价只涨不跌，跌则崩溃

　　　　　　　　　　　　　　　　顾则徐

　　中国的经济现象，没有一种现成的经济学说可以比较完整、透彻地解释。其
中的根本，即在于中国的经济与政治是一种倒置关系，是因政治而设置，因政治
而需要，因政治而供应，因政治而运动。在中国，不是政治立在经济上运变，而
是经济立在政治上运变；经济是政治的面子，是政治的外延，不是政治为经济服
务，而是经济为政治服务。当年贴紧香港开发深圳，而不是开发上海、北京或者
广州等等，其根本动机并不是真的开放经济，而是要在资本主义面前建立一个社
会主义高速发展的样板，是建立一个用铁丝网拦起来的前沿斗争阵地，是以经济
的名义试图用大深圳吞噬小香港。最后终于是财力不济、基础太差，便不能达到
目的。于是，便搞浦东、搞上海，调过头来树立一个赶超香港的□□□□样板。
□□□说开发深圳没有开发上海，是他的一个错误，原因就在这里。不弄清政治
与经济在中国的异常关系，便不能认识清楚中国的经济现象里深藏的本质。

　　你要我谈的上海房价和银行紧缩两个问题，由于精力限制，就只谈上海房价
问题。由于我进行的是原则性议论，所以，谈了一个问题，另一个问题也就可以
进行原则联想、类推，自然也就可以得到启发。

　　讨论上海房价涨跌走向问题，要有个时间限制。分析一切经济现象，必须要
先设定时间前提。时间长短，可能得出完全不同的结论。比如现在很热闹的中国
与印度经济发展比较议论，没有时间设定，便等于大家都是闭着眼睛说瞎话。如
果从中短期来看，中国会优于印度，但从十年、二十年的角度看，中国便很可能
突然落后印度。因为，印度的增长是真实、稳步的，它的增长并不积累崩溃性因
素；而中国的增长则日益积累着崩溃性因素，极可能在某一天发生坍塌，一当坍
塌，原来的优势就会失去，成为落后者。这一点，在欧洲与美国的比较中可以得
到印证。十九世纪以前，美国落后于欧洲，但是，美国没有崩溃性因素，其增长
是非常稳定的，欧洲则不断积累崩溃性因素，经过两次大战的崩塌，便彻底落后
于了美国。苏联也是这样，曾经成为了超级大国，但它崩溃性因素的积累终于导
致了突然的总崩溃，俄罗斯在经济上沦落为了一个三流国家。这就好象长跑、短
跑，从短跑者来说，长跑者是太慢了，但从长跑者来说，用短跑的方式跑，除了
起跑阶段赢得外行的欢呼，最后结果只能是退出比赛。我这样说，并不等于完全
赞赏印度，印度的高文盲率将会成为限制其经济长远增长的致命因素。

　　上海房价的涨跌，以整个中国的经济为背景，但又跟整个中国的经济不同，
在某个阶段，甚至会发生逆向运动，即整个中国的经济或房地产下坡，而上海却
强劲上坡。一定要弄清上海经济与整个中国经济的一致性以及不一致性。那么，
上海经济的特殊性在哪里呢？举个例子：１９４９年解放军占领上海，物价特别
是米价飞涨，新政权采用了两手解决这一问题，一是用政治手段打击所谓的“投
机倒把”，抓一批人，打击一批人，把他们的物资释放到市场上；另一方面，即
使解放区为支援前线已经被盘剥到了极点，但仍然以极其严厉的手段征收了大量
粮食等物资，“源源不断”地供应上海市场。这样，上海的物价便得到了平抑。
这一点，一直被看作是新政权伟大的经济成就，并成为了中国控制、调整经济的
绝对经验，其基本思路至今没有变化。

　　一，上海被看作是中国经济的龙头。虽然上海经济总量在中国所占比重已经
今不如昔，但这一看法并没有发生变化。十多年来，这一看法由于另一个因素而
得到了强化，即上海对中央来说的面子性。仅仅这样还没有什么大的关系，问题
在于，中国决策者的哲学思维一向是以功利主义、机会主义为特征的，是非科学
的决策思维，具体说，就是所谓的主要矛盾次要矛盾、主要矛盾方面次要矛盾方
面，通俗的说法就是毛泽东的“纲举目张”，是伤其十指不如断其一指的军事经
验习惯（对科学的思维来说，每一个不可或缺的因素都是重要的，是互相关联的，
必须在所处系统与其它诸因素实现平衡）。有了这一非科学的决策思维，上海就
成了中央决策的维护重点，通常说法是什么地方都可以乱，北京、上海不能乱。
在房地产问题上，就形成了对上海房地产进行保护的决策倾向，是什么地方的房
价都可以跌，上海的房价不能跌。而上海的地方决策者也深知这点，便放大了胆
子维持上海房价的上涨，反正，上海自己要是没有能力托盘了，中央也会托盘的。
至于泡沫，从中央到上海，从上到下，谁的心里不清楚？但是，这个泡沫是无论
如何要维持、保护的。在这种情况下，上海房价的中短期趋势，只会涨，不会跌。
这不仅是理解上海房地产走向的要点，也是理解整个上海经济走向的要点。

　　二，由于上面的原因，上海房地产的泡沫就成为了美丽的泡沫。投资者都知
道是泡沫，但深知这是个安全的、不会破灭的泡沫。这样，内资、外资，都被刺
激得十分兴奋，纷纷向上海房地产市场涌动。最近周正毅被轻判，对上海房地产
市场来说，是进一步宣扬了投资、炒作、投机的法律安全性。这种刺激将变得日
益疯狂，也就是说，当中国其它地区房地产越多呈现出风险、危险因素时，反而
越突出了上海的安全性，从而进一步吸纳投资。在整个中国，只有上海、北京具
有这种“优势”。其它地方，是地区政治的地区优势，反过来就是地区政治的地
区劣势。

　　三，左右上海房价上涨的另一个非常重要原因，是上海土地的人口有限性和
资本有限性。所谓土地的人口有限性，是上海土地总面积、可供建筑的土地总面
积与总人口及其增长（包括在上海比较长期工作、生活的所谓“外来人口”）之
比，在总趋势上呈现为土地日趋有限。所谓土地的资本有限性，是上海土地总面
积、可供建筑的土地总面积与总资本及其增长、资本结构变化之比，在总趋势上
同样也会呈现出土地日趋有限的特征，但是，资本结构的变化会导致土地供应更
复杂地波动。资本结构与土地供应之间的关系，可以从多个角度理解。比如，由
于上海一直是工业中心，工业资本的变化对房地产有着非常大的影响。１９９０
年代后期，由于工业结构的调整，市区出现了大批空置土地。今后会不会再出现
这种情况？由于上海一直没有摆脱工业中心的思路，始终大面积增长着工业用地，
大量工业产业的产品市场并不在上海，上海的急功近利也失去了品牌优势，因此，
工业用地的脱壳一定会经常发生。

　　四，置业无风险攀比心理和金融支持、泡沫宣传刺激置业热潮不能冷却。房
地产价格的上涨与人们收入之比，客观上排斥了越来越多的普通市民进行置业，
这样就导致了严重的社会后果。但是，由于对GDP 目标的疯狂追求及其需要，解
决这一问题恰恰不能通过平抑房价进行，而是进一步进行泡沫宣传，为市民描绘
一个美妙的蓝图，并提供置业首付低比例的金融支持，以鼓励普通市民进入置业
大军。而上海普通市民虽然贫穷，却有着强烈的地区优越感，坚信上海经济不会
垮，也不敢垮，这种优越感造就了他们置业的无风险心理。而房价的上涨又为他
们现实地增长了置业后的“数字化”资产，早早地购房、多多地购房几乎成了所
有自认为有头脑的市民的共识，并越来越进行相互的攀比。比如我看到一个案件，
犯罪嫌疑人根本没有能力购置第二套房子，他购置第二套房子每月还贷后，几乎
没有了生活费，于是便走上了犯罪道路。政府达到了两个目的，一是刺激了房地
产的增长，使偏远地区的房地产也成为了热点；二是“解决”了普通市民的住房，
为自己的全部政策构造了人心基础。由于普通市民为置业的负债增长，反过来就
不允许房价出现下跌，以避免社会性崩溃，因此，便需要进一步提供金融支持，
进行泡沫宣传，刺激置业热潮升温，构造盛世景象。

　　以上是我分析的上海房价在中短期内仍然将持续上扬的基本原因。

　　但是，这一上扬的时间越长，幅度越大，对中国的经济来说，伤害的程度也
就越大，导致中国经济出现崩溃的烈度也就越强。

　　一，上海，以及北京，以及其它中心城市房价的持续上扬，是以中国经济及
社会的阶梯式破产为代价的。我所说的阶梯式破产，是指中国从内地而沿海、从
农村而中小城市而中心城市的破产进程，经济学家们说是地区差异、地区性贫富
分化，这只是表象，实质是破产。由于破产，内地、农村的人口、资金（特别要
注意，资金在总体上是跟着人走的，而走出的人口又是相对高质量的人口）向中
小城市并中心城市进而上海、北京阶梯式迁移、累进、聚集，从而提高了中心城
市特别是上海、北京的房地产总需求。这一过程是非常残酷的，甚至可以说是血
淋淋的。举一个例子说明：上海是较早老龄化的城市，这种老龄化按照上海的真
实劳动生产率，不仅是已经失去了经济发展的人口动力，而且更应该是发生了彻
底崩溃，但是这并没有发生，原因是什么？是“外来人口”。“外来人口”的主
体是正当年龄的高质量劳动力，他们并不是以老、中、青、小的完整家庭形式进
入上海的，也就是说，当上海吸纳１０００万“外来人口”时，则意味着内地减
少了１０００万正当年龄的高质量劳动力，从而，上海实际上反而从老龄化城市
转化为了年轻化城市，而内地则演变为了绝对老龄化社会，上海的老龄化衰退灾
难转移给了内地。上海房价的不断上扬，导致了对“外来人口”的不断盘剥，从
而也是不断促进内地破产；而由于户口限制，即使已经在上海购房的“外来人口”，
在上海也仅仅是二等市民，他们对上海的相关政策没有“市民”发言权，注定了
要被终身盘剥。因此，上海房价上涨的时间越长，内地破产得也就越深刻，从而
导致整个中国经济的崩溃积累得越强烈。

　　二，对上海龙头地位的维持，越来越会走向神经质脆弱的程度，即几乎经受
不起上海经济包括房地产的滑坡，将会越来越使用一切行政手段维持其增长，这
种增长必然会以损害其它地区的利益为基础。比如用电，上海人几乎没有缺电的
概念，在上海投资办厂也几乎不用考虑会不会正常供电的问题，那么，有多少电
是上海自己发的呢？被迫向上海输电的地区缺不缺电呢？一个浙江，要是拥有象
上海这样的供电能力，上海的经济包括房地产在浙江人面前还能说多少话？为了
上海人肆无忌惮地用空调，周边地区少办了多少厂、关掉了多少厂？因此，上海
的泡沫是以伤害周边地区和内地的发展为代价的。这种伤害必定导致地区间的矛
盾冲突，并埋伏下经济崩溃的种子，典型的例子，便是江、浙两省与上海在集装
箱码头建设上的冲突。但是，更体现出的一个问题是，上海的龙头地位也同时是
泡沫化龙头，其它地区不得不向上海这个龙头看齐，也拼命追求泡沫，以阻止上
海的泡沫吸引走更多的人才、资金和项目。大家都是泡沫，总有实的地方，这实
的地方就是内地、中小城市、农村的人口资源、人文资源、自然资源等的被全面
掠夺和衰退。这一实际又不能表现出来，必须要掩盖，因此，就做假，就也用泡
沫形式打扮自己，以至越积越累，遇到契机，就总爆发。

　　三，在上海经济包括房地产泡沫被美化、进行金融强行支撑而人们的风险意
识被消解的情况下，上海经济包括房地产就把自己置于了一个非常脆弱的地位，
将越来越缺少经受风吹草动的能力，以至政府不得不设法掩盖上海的一切症结，
甚至连经济学家们也必须要隐瞒或阻止其良心发现。但是，并不是一切问题都能
掩盖的，更不是能够长期掩盖的。掩盖的结果，是积累出随时因为一个偶然因素
（包括非经济的政治因素、社会因素、法治因素等）而发生总爆发。比如，上海
房地产泡沫需要强大的金融支撑，从而就把金融推到非常危险的地位，而金融机
构的这种付出必须得到相应的非正常回报，从而就刺激出金融黑幕，其中的循环
必然导致金融的恶性走势，一当不能捂住的时候，也就是全面崩盘的时候。

　　以上可见，上海的经济泡沫因其龙头作用，实在是中国经济的一大肿瘤，而
上海的房地产泡沫则是肿瘤中的肿瘤，在长期性上，不是一个价格下跌的问题，
而是一个全面崩溃的问题。

　　有三个问题一定要认识清楚：

　　一，一些人认为，上海房产价格会受普通市民收入限制，其上涨会因此形成
封顶。这种看法不适用于上海。前面已经说了，对普通市民来说，购房的眼前根
据不是收入，而是金融支持和“数字化”赢利。普通市民的低收入只是把他们逐
步排斥出了市中心和良好地段。最贫穷的市民阶层赖以实现购房的机会，是动拆
迁，遇到动拆迁获得一笔现金，然后去边远地区购房。动拆迁越早，离市区越近，
“数字化”赢利率越高，因此，上海普通市民总体上是盼拆迁，拆迁越早越开心。
那么，市中心的房子卖给谁了？除了本地高收入阶层外，便是大量的内资和外资
购房者。房价越是稳步上涨，泡沫就越是华丽，就越是吸引内资、外资。因此，
房地产价格与普通市民收入间巨大的差距无关，不受其封顶。

　　二，有经济学家说房子建筑面积达到一定时，需求就会受到限制，因为人们
不需要使用太多的房子。这种经济学家属于书读呆了、对人心一无所知的类型。
从使用而言，上海老百姓有句话，叫“票子永远缺一张，房子永远缺一个平方”，
在总体上，人们对房子的占有是呈无限需求态势的。更何况，购房还存在着强烈
的投机、投资赢利倾向。因此，上海房地产价格的上涨不受人均住房面积增长的
限制。由于政府的主要目的已经不是解决市民的住房问题，而是充分支持房地产
对GDP 增长的贡献，并从其中获得越来越多的财政收入，更加上巨大的腐败黑洞
驱使，因此，政府在相当长的时期里不可能出台限制购房面积或套数的政策，而
是会越来越起劲地采用非市场手段刺激房地产泡沫的增长。在中国，即使不是上
海，只要拥有市场腹地，房地产价格的上涨反而会更刺激需求，从而刺激建筑面
积的增长。仇和在宿迁，可以把市场价４００元左右/ 平米人为提高为８００元
/ 平米，反刺激了宿迁的房地产热，原因即在这里。海南房地产价格低迷，原因
就在没有市场腹地。

　　三，很多人会想：涨到了赶超香港，总没办法涨了。这是对大陆政治和经济
按正常道理的理解。但是，大陆的政治和经济运动，总是会创造“奇迹”，会给
善良的、讲正常道理的人们一个响亮的耳光。中国只有一个经济学家似乎看出了
真实情况，他在南京说中国房价还会涨五倍，但他讲的中国缺少土地的理由是荒
谬的，或许，也是他无奈找的理由，不敢说出他已经看到的真正原因。他的结论
被很多人嘲笑，但他确实说出了荒唐但真实的“中国特色”。我前面已经说了，
房地产价格的上涨与人们的收入、生活的经济实用无关，它既是政府倍感头疼的
问题，但更是政府的需要。这就象道岔扳错的两列火车对开，又没有了刹车功能，
虽然人人知道将会发生什么结果，但谁都没有能力阻止它们，于是大家就只能闭
起眼睛拉倒。千万不要把政府决策者看得很聪明，在强大的眼前利益驱使下，在
行政的巨大惰性面前，他们经常会是国家最愚蠢的人。曾经，中国的当政者们会
你死我活地讨论粮食亩产多少斤，其判断力连任何一个不识字的老农民都不如，
为什么？因为，至少在精神上需要粮食亩产越高越好，从而可以证明人民公社就
是好呀就是好。中国要短期建设一批世界一流大学，人人知道荒唐，但可以证明
中国教育就是好呀就是好。上海、北京乃至其它中心城市房地产价格赶超香港，
可以证明上海就是好呀就是好、北京就是好呀就是好、大陆就是好呀就是好……。
至于崩溃，很简单——有些问题我们这代人不好解决，就留给下一代解决；这一
届不好解决，就留给下一届解决。但是，千万记住，即使崩溃，也一定要有一个
政治敌对对象承担责任，必须被认为是由于“敌人”的阴谋和破坏造成的。

　　顾则徐　　２００４/ ６/ ７



发布日期：二○○四年六月十日