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疯涨的房价还能维持多久？
作者： 蔡慎坤 | 2005年12月21日10时14分 |
【内容提要】　

上海地产----断了线的风筝
1994 年，海南的地产炒作己经揠旗息鼓，我应香港中国建设总经理之邀，去上海考察房地产，当时我们在旧城区浦西和新城区浦东进行了认真的调研，得出的结论是：上海房地产市场大有可为。然而一直到2000年，上海的地产市场并没有预期的那么乐观，甚至没有吸引人们太多的目光，最早进入上海的海南置地在上海滩浸淫多年也没有找到感觉。进入新世纪，上海地产在不知不觉中轮番上涨，才让人们回过神来，惊得目瞪口呆。我的一位在英特尔工作的上海朋友简直不相信这样的事实：他家的两套房子居然让他净赚了300多万，他真不明白财富怎么就象天上掉下来的馅饼。
在上海静安、黄埔、卢湾等中心城区价格涨幅普遍被认为超过百分之一百，翻两番的并不鲜见，单价超过一万元的比比皆是。浦东一些以美元计价的公寓每平方米甚至折合人民币达到了三万元以上。上海市统计局的一份研究显示，二OO二年——二OO三年，上海住宅市场单价五千元以下的房产数量萎缩了百分之十二，而单价五千元以上的住宅供给增幅都在百分之三十以上。单价八千元以上的房产增长更是超过了百分之一百一十二。上海电力供应部门的一份资料显示，按照电费回收纪录观察，2005年第一季度上海市中心的商品房空屋率超过百分之十，已过国际认定的红色警戒线标准。一家供电范围覆盖黄浦，普陀、徐汇、长宁与静安等中心区的电力公司，在最近发出的缴费通知中，四十四万用户中，有五万户因为无人居住而无法缴纳。在中心区空屋中，约有百分之六十屋主是外地人，房屋闲置为半年以上，面积约为五百万平方米。有资深官员表示，市中心出现较高空屋率不是因为供过于求，而是中心区住宅投资性比重增加，房价过高造成出手困难。据上海市房地产交易中心的统计数据显示：二OO四年第三季度，中心城区商品房单价已经上升到一万二千元以上，其中静安区达到每平方米一万二千三一百三十二元，黄浦区达到每平方米一万二千八百三十三元，卢湾区达到每平方米一万四千四百九十四元，比一年前的价格都有了六千元以上的涨幅。全市九月份商品房成交均价是每平方米八千二零一元，比八月份上涨了百分之八点二。上海居民二OO四年的平均可支配收入约为一万五千元，三口之家的家庭年收入是四万五千元，而目前的上海平均房价已经超过每平方米八千元，即使按每居户八十平方米计算，房价收入比已经超过十四倍。即使是一九九七年房地产泡沫破灭前的香港，房价收入比也只有十一倍。
是的，早在2003年福布斯全球总裁会议上，上海市市长韩正同福布斯集团总裁史蒂夫?福布斯就有过一场精彩对话。在对话中，韩正市长向与会嘉宾表示：“投资上海房产绝对是高回报。”有记者曾就“上海房地产市场是否过热”询问福布斯，福布斯并没有正面回答，而是将这个皮球踢给了韩正市长。韩正用一种欢迎的姿态来回答福布斯：在座各位听我一句劝告，如果你们在上海没有房产，可以到这里来投资，投资房产绝对是高回报。 2003年11月17日出版的《经济观察报》在显著位置刊登了一篇文章，题目是《江浙地产炒家撤离大上海》。这篇文章的主旨是唱衰上海楼市。文章简要分析了曾经在上海楼市中兴风作浪的江浙炒家的普遍的现实心态：上海楼价已经高处不胜寒，成功套现才是万全之策。文章透露：据业内人士估计，通过套现已经从上海撤离的江浙民间资金至少在100亿元以上。但这还仅仅只是开始。上海楼市随着精明的江浙炒家的撤退，投资风险凸现！上海楼市的拐点可能出现。一时间，关于上海楼市走向的大讨论更加如火如荼！上海楼市顷刻之间风雨飘摇。巨大的冲击波，使得上海市政府不得不出面表态。上海市政府发言人2003年11月19日的新闻发布会上针对媒体和专家对上海楼市的质疑，指出：江浙炒家从上海楼市撤退的传闻，尚没有得到有关部门的证实；上海房地产市场是健康的。直到这个时候，上海市官方依然坚持以前的观点，即上海楼市总体发展是好的，没有大的泡沫。上海楼市前景光明。为了支持这个观点，上海有影响的《外滩画报》11月27日发表了《温州千亿元热钱撤离上海楼市？》的报道。该报记者亲自到温州跑了一趟，采访了一些人，通过温州人的嘴说出了他们的结论，上海楼市还没有到疯狂期，还有一炒；撤资一说是偏激。沪上一些专家学者也纷纷发言，支持政府的观点。媒体和政府坚定地守卫在上海楼市繁荣说的阵地上。关于上海楼市走向的争论，一方是国内的著名媒体和民间的声音，一方是上海方面的统一口径，可以说水火不容，进入了白刃战的阶段。上海阵营的分裂出现在11月29日的《文汇报》上，标题就极具爆炸性：专家预测：楼市拐点可能于明年上半年出现！文章开头便说：面对上海楼市房价的高速增长，季宝红在复旦发表演讲时预测：04上半年上海楼市可能出现“拐点”。季宝红的观点：世界楼市下跌，上海楼市作为全球房地产业的组成部分，可能受到全球房地产业衰退的波及，应当引起投资者的重视；目前，上海房地产业已经成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的第四大产业。经过近几年的迅猛发展，上海市场已经趋于饱和。根据市统计局抽样调查，上海的投资性购房比例已经达到 16％（以套为单位）。单价7000元以上的房屋，投资性购房比例已占39％。从海外经验看，一般认为，当投资性购房比例超过20％时，房市会孕育一定的风险；根据一系列上海房地产发展的数据，季宝红分析，随着供应量的放大，上海楼价很难维持高价。文汇报的这个文章具有指标意义。它标志着上海方面已经开始正视检讨上海房地产的现状。尽管不是那么心甘情愿，不是那么彻头彻尾。果然，文汇报的文章出来以后，陆续又有一些上海报刊，对上海高价房市提出了质疑。对上海媒体来说一个禁区终于突破了！
　　外围的消息也对高涨的上海楼市产生冲击。杭州政府决定2004年1月1日起对二手房买卖所得征收百分之二十的税收。很多人相信，类似的政策迟早也将在上海实行。这无疑撼动了在上海投资楼市的投资客的信心，加速他们套现离场。互联网上无论是什么网站，凡是关于上海房产的新闻都有大量网友的评论。其中也不乏小道消息。有一点是显而易见的，那就是网友对上海房价的不断攀升已经到了愤怒的程度！他们怀疑上海市政府、地产商还有媒体和专家合起伙来发布虚假信息，欺骗广大消费者。他们强烈要求市政府出台措施制止上海楼市的过度投机行为，让上海的普通百姓能够买得起房子。
　　老百姓的愤怒声音引起了上海当局的关注。于是上海市政府开始把房价问题由背后遮遮掩掩搬到了台前。上海开始加大力度开发中低价位的所谓的经济房。但是核心问题依然得不到真正的解答。上海楼市究竟有没有大的泡沫。近三年上海房地产为上海GDP保持在两位数上做出了巨大的贡献。楼市的繁荣向上，从某种程度上维系着上海的繁荣向上。楼市下跌必然打击投资者对上海的信心。这是一个牵一发而动全身的问题。影响到上海全局的利益。没有哪个领导人愿意看到楼市的坍塌。上海楼市倒了，影响的不仅是大局和中国改革开放的整体形象，而且还关乎领导人的政绩和仕途。于是关于泡沫与否成了学者的口水仗的核心内容，站在普通百姓一边的有易宪容，尹中立，还有那个被人骂为有狼子野心的谢国钟。为房产商摇棋呐喊的却多的难以计数，陈淮，还有那个就连开发商都认为疯狂的后来被认为是天才的王建，就连与吴敬连对决中失算的厉以宁也不甘寂寞的冲了出来。潘多拉的盒子被踢倒了，大众却迷惑了，毕竟那一个个光闪照人的专家的头衔让人无所侍从。
　　在房价高涨的时候，国内的经济出现了大面积的过热。国务院先后发出多道金牌进行宏观调控，就在调控开始的前夕，上海政府公开表态：上海不存在经济过热的现象，企图在一场关系全国经济大局的考试中提前交卷。铁本事件，国务院为保证调控顺利实施，痛下杀手。《人民日报》发表特约评论员文章，严厉的指出：必须确保中央的政令畅通。于是上海的楼市出现了少有的沉寂。大家都在猜测，房价是向左还是向右？也许以前预测的拐点真的要出现了。
　　“我的压力很大。” 这是2004年上海两会期间上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天的感叹。上海市政府却给了他一个永远无法完成的任务：保证上海房价不跌，上涨幅度在12% 之内。也正是在这个前提指引下，那个大家期盼的拐点没有出现。宏观调控的主要手段是严格控制土地，于是在上海半年内都没有批租出一块开发用地，开发商 831大限后，才从战战兢兢的状态中缓过神来。上海房产市场由日成交400套重新回到了1000套的水平上。上海市政府发言人焦杨在多次政府新闻发布会上表示：上海房产市场没有泡沫，空置率一直在下降，距离国际16%的警界线越来越远，已在11%以下。
　　于是那些狡猾的温州人卷土重来，美圆的不断贬值也让那些金融大鳄闻到了上海房产市场中鲜血的味道。于是徐家汇的高档房被一扫而空，苏州河两岸重新又回到了温州人的怀抱。而大家期盼的那个拐点也出现了，而这次不是向下，却是向上。于是那些仅仅由四面冷冰冰的不保暖不隔热的墙壁所包围的空间的所有权在富人手里传来传去开始了疯狂之旅。
　　此时上海政府为规范市场行为所订立的期房限转政策在巨大的利益诱惑面前也形同虚设了。世贸滨江花园，项目备案房源共499套，撤销合同次数1261套，合同撤销率 253％；凯欣豪园1，项目备案房源286套，撤销合同次数670套，合同撤销率234％；虹口欣逸家园，项目备案房源294套，撤销合同次数562套，合同撤销率191％。这就是上海房屋销售的前三甲！其撤消次数也就是对于上海政府房产绥靖政策蹂躏的次数
　　又到了岁末年初的时候，房地产局在新闻发布会上为了保全颜面，指出，由于重大工程配套的开工建设，使整体房价涨幅趋缓。。。。。。又举出了一些就连那些学者都质疑的数据。让人感叹现在必须要学好数学，否则会在涨幅，变化量，趋势。。。。等等一些数学名词中搞的没了方向。如何在两会上给代表一个答复？韩正如是说：新的一年里，上海将继续加强房地产市场调控，保持其平稳健康发展。坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的调控原则，加大配套商品房建设力度，扩大普通商品住房供应量。他提出了，“满足消费、规范投资，抑制投机”的十二字对策，并承诺未来上海市政府将探索面向低收入家庭的住房租赁新机制，并继续推行“廉租住房” 制度。为此新任房地局长庞元也给自己确定了一个永远都能完成的任务：上海房价上涨不超过可支配收入增长的幅度。目标是模糊的，举措也就是糊涂的：（1）土地招标采用猜测方式，房产公司在一个区间内的最高价中标；（2）在去年开工350万平重大工程配套房基础上，今年开工900万平。。。。。由此可以看出上海政府决策者急切，却又徘徊不定的心态。猜标方式只控制了房产开发的上游却没有在下游流通环节扎紧口袋，甚至会导致国有资产的流失；重大工程配套大面积开工，而普通市民却无法享受，而所采用的运做方式本应同国外一样采用政府主导，却又交给了市场，采用招标方式，这让人不能不去猜测这也是一个以退为进的交易。
　　市场是最好的证明，2005年春节过后，房子普遍在原来单价的基础上内环边涨了2000-3000块，在外环以内以很难见到8000 元以下的房子。从上海热线二手房挂牌就可以一看端倪。原来疯传的“内环3万，中环2万，外环1万”看来不是空穴来风，而且还可能提前实现。就在这关键时刻，上海市政府还对将征收房产交易税予以否认，任何明眼人一看即知。
　　很显然，对于房产市场的炒做行为是下大力气干预，还是靠市场自身来调节，对于这一问题的把握上，上海市政府一直处于“徘徊”阶段。而处于这样一种环境下的上海楼市，其发展在一定程度上是脱开了市场和调控的双重压力，才呈现出一种疯狂上涨的态势。
　　在03年以前，精明的上海人还在考虑以租养房；发展到了租给外国人，而如今闭口不谈租金回报了，大家相信的只有信心指数。在2005年初，据调查89% 的人认为房产05年会涨价，于是开发商大喊这实际是大涨还是缓涨的问题。于是有人开始肆无忌惮的自称为富人，于是有人公开表示要把穷人从市区中心赶出去，于是也就有了徐家汇放火烧屋的残局，于是。。。。。。
　　如果说地方政府是为房价上涨保驾护航的话，那银行就起到了一个发动机的作用，上海的房贷规模目前已占上海贷款总规模的70%，几乎所有的银行都把最大的赌注押在了上海的房地产上，也正是银行让政府在很多举措上左右为难，由于国有企业改革过程中让银行负债累累，而一旦发现房贷作为优质资产后，银行就以加息会增加放款压力，会引起通货紧缩，压制内需为理由要挟起了政府。于是在百姓在地方政府，银行，开发商支起的大网中迷失了方向，困在了网中央，然而这时候百姓寄予最大期望的建设部和国土部也开始打起了不付责任的口水仗，甚至还指出05年将继续涨价。于是绝望的情绪开始滋生弥漫。上海曾经是冒险家的乐园，而如今那刺激的轮盘赌又吸引了无数的鲨鱼。上海房产成了赌徒的狂欢，资本的盛宴，而普通的百姓却无法幸免，无法成为一个不关自己的看客。“达非兼济天下，穷难独善其身”。上海就在这把酒交欢中堕落了。而作为庄家的上海政府，失去的确实是普通民众对他最后的一点幻想。
据1月19日网上房地产的数据显示，上海新房价格沿着2004年末的涨势继续攀高，其中内环以内当日成交均价已经达到16934 元/平方米。中高档二手房市场，在2004年的最后一月，涨幅创出年度最高，达到5.69%，全年累计的涨幅达到27.6%。
围绕上海楼市的博弈还在继续，这种局面源自各路人马对目前上海房市繁杂信息的不同解读——有人认为上海房市已经到了崩溃的边缘，也有人认为上海的房市还可以再涨上20年。2005年也许会给我们答案，但也许不会。
2005 年，我们是否还有希望？于是有人揭竿而起，集资建房，对暴利说不。但主流媒体很显然把他们都定义为了幼稚的乌托邦，政府在一边作壁上观。很显然按照流程，还有贷款，买地，还有那横亘在集资者面前的200多个公章，还有。。。。家园梦想就如同在半封建半殖民地社会安心发展实业一样也只能是一个永远无法实现的梦想！
　
北京会否步上海的后尘
北京的房价，似乎一直都很平稳，庞大的流动人口和特殊的区位优势培育了一批又一批消费大军，有钱人可以在二环附近或CBD购买豪宅，或者在西山、温榆河一带购买别墅，老百姓可在五环六环或郊区找到居所，或者凭户口本在市内购买经济适用房。所有的统计数据都显示，北京的房价每年都处于温和的上涨中。　
北京从2000年全市房地产销售面积800万平方米，2001年的1200万平方米，2002年的1600万平方米，2003年的1800万平方米，发展到2004年的2000万平方米并超过全年新开工面积，如此旺盛的供应和需求是因为预期价格上涨吗？
　　北京的需求不同于任何其他城市，人们在北京购房，往往都是基于一种认同感：认同北京，只有认同了北京，才会在北京购房，这其中有主动认同（如外地人和喜欢北京的北京人），也有被动认同（如虽不喜欢但又不愿离开或无法离开）；认同现行价格；认同物业所处区域；认同建筑设计；认同环境；认同户型；认同物业管理；认同配套设施；认同开发商的品牌等等，在诸多认同中消费者会选择对他来说最重要的一些方面来进行判断。如果是购房者为了长期居住在所购物业里，预期价格是否上涨只是心理作用，不体现具体的经济意义；如果是投资，他首先考虑的是保值问题，投资回报是以租金的回报与银行存款利息进行比较来衡量，希望通过预期价格上涨来获利的房地产消费者少之又少。
　　据了解，北京楼市投机客比例不大，主要原因是投机赢利空间有限，在北京二手房转让、转按揭、产权过户都相当烦琐甚至无法运作，高昂的转让费用无疑也提高了投机成本。
　多年前阜成门外的万通广场能卖3000美金/平方米，亚运村的阳光广场也卖到2000美金/平方米，现在连一万元人民币/平方米也没人感兴趣。我认识的一位新加坡朋友1999年在朝阳路十里堡城市广场购买了两层精装公寓，租金连利息都维持不了，当初每套100多万的房子现在60万都卖不掉，现如今的房子在建筑设计、建设成本、环境景观、配套设施、装修品质、物业管理，小到户型设计、智能化、教育配套、审美品味等等都发生了质的飞跃，而销售价格等同于甚至低于同区域以前项目的价格。这样的状况使北京地产的投机客心有余悸！
花旗集团最新发布的报告也似乎可以令京城百姓感到宽慰：中国部分城市存在房地产泡沫，但北京不在其列。花旗刚刚发布的这份研究报告称，中国内地只有上海、天津、沈阳和宁波4个城市真正出现了房地产泡沫风险，而且泡沫短期内破裂的可能性不大，不必为之惊恐。花旗的报告称，中国的房地产泡沫只是局部问题，而非全国性的。北京并未出现在花旗锁定的4个“风险城市”中。
　　对此，北京市权威官方机构已有明确的表态。北京市统计局相关负责人1月底表态称，只要房价涨幅控制在地区生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅之内，那就是合理的。数据显示， 2004年北京市商品住宅平均售价同比上涨6．5％，地区生产总值和城市居民人均可支配收入分别增长13．2％和11．5％。
　　在国家统计局最新的材料中，无论就哪一项价格涨幅的指标而言，北京均未进入前三。国家统计局网站2005年3月末发布的一篇署名分析文章显示：就房屋销售价涨幅排名而言，全国35个城市中，去年上海与沈阳并列第一位，南京与青岛并列第三位。就土地交易价格涨幅排名而言，前三位分别是杭州、上海和南昌。就房屋租赁价格涨幅而言，排名前三的分别是杭州、银川和重庆。
　　去年10月间，曾有国际舆论惊呼中国的房地产泡沫将在数月内破裂。不过，花旗指出，内地的房地产泡沫短期内破裂的可能性很低。
　　首先，房价持续上涨并不意味着泡沫风险。内地房地产市场的需求依然旺盛，持续增加的购房需求势必推高房价，即使是泡沫风险已露头的上海，花旗也觉得问题并不严重。其在报告中指出，上海楼市的投资由商界人士主导，即使国家持续加息，“炒房者”也有足够的能力应对按揭成本的上升。其次，花旗称，政府的宏观调控将抑制房地产泡沫，并指出中国有必要继续推进防止经济过热的宏观调控措施。
　　更为重要的是，人民币是否升值、何时升值将对房地产泡沫起到“导火索”作用。花旗分析，目前相当多的国际游资在内地炒卖房地产，其根本目的是博人民币升值。只要存在升值的可能，游资就会持续涌入中国，吹大房地产泡沫。另一方面，如果人民币升值已确信无望，游资会纷纷流出中国，大大增高泡沫破裂的风险。

　　房价还会涨多高
既然房地产没有泡沫，房价还会涨多高？这恐怕是人们心头挥之不去的疑团。
　　伴随着这一轮房地产繁荣的，除了人均住房面积提高的统计数字和接连不断的违规拆迁、非法占用农田造成的惨痛故事外，留给人们印象最深刻的就是顽强上行的房地产价格和对房地产泡沫的各式各样的争论。早在2002 年上半年，泡沫之说就已经出现，2002年11月，时任总理的朱容基明确表示了对房地产泡沫的担忧。在2003年6月央行出台了121号文件，此时对房地产泡沫的争论也达到了第一波高潮。此后开始的宏观调控更是引发了各界对房价涨跌的大论战。进入2004年后，随着每一季度经济统计数字的报出，看着日长夜大的房地产价格，对泡沫的争论也日趋白热化。2004年10月，建设部推出了关于房地产市场形势的报告，不久以后央行宣布了9年来的第一次加息决定，管理层对形势的看法和宏观经济条件的改变可能对房地产市场带来的冲击更成为利益相关各方关注的焦点，掀起了对房地产泡沫争论的第二波高潮，各路官员、学者、房地产商轮番上场，互联网上的讨论也是此起彼伏、异常激烈。
　　
　　这场争论中，房地产管理部门、房地产商和一部分学者认为目前中国的房地产市场繁荣是有真实需求支撑的，所以不存在泡沫，而另一部分学者则认为现在的房地产价格远远超出了消费者的支付能力，出现了很严重的泡沫，并且泡沫即将面临破灭。
　　纵观历史上从郁金香狂热开始到上世纪末的互联网热潮历次著名泡沫事件，可以得出只要是泡沫就没有不破灭的结论。但是如果要把这个结论套在目前中国的房地产市场上似乎很难行得通，其中最根本的原因在于，中国的房地产市场是一个半市场化的市场，市场价格的形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。在现在的房地产市场运行机制中牵扯到了太多的利益，因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。如果有一天市场的力量强大到了利益任何一方都无法抵挡的地步，中国的房地产市场才是真正实现了市场化。
　　是泡沫，最好让它破灭，而且越早破灭越好。因为泡沫的出现扭曲了市场价格体系，会导致资源的无效配置，泡沫持续时间越长，资源误配的效率损失越大，泡沫破灭越早，对整体经济的冲击越小。然而这个看起来谁都明白的道理在现实中似乎不那么容易把握，否则就不会有泡沫破灭后连续衰退14年的日本经济。
　　房价为何出现持续的上涨，原因是多方面的。首先从供给来看，近年来房地产市场一片火爆，许多地方的楼盘都是在开盘前几天开始排队，开盘当天甚至几个小时之内就销售一空，在卖方市场的情况下，开发商没有理由以低于边际成本的价格卖房，这样实际的成交价格一定是高于边际成本的。因为定价权掌握在卖方手里，做为买方的消费者就成为价格接受者。卖方要做到利润最大化，可以将价格提高到买方所能接受的最高价格。
这一次的房地产泡沫现象其实是全局性的，人们可以看到从沈阳到海口、从上海到成都，全国主要城市都出现了房地产价格同步疯狂的现象。房地产价格本应该是区域经济发展的一个动态反映，如果在遍布各个区域的大城市中都出现了价格大幅上涨，应该称得上是全局性的。即使在日本泡沫经济的巅峰时期，也有部分偏远地区地价基本没怎么上涨，但谁又能否认日本出现的是整体的泡沫经济呢？虽然我国当前出现的房地产泡沫与日本当年相比还有一定距离，但也不能说非要等到石河子、海拉尔都出了泡沫的时候才能叫全局性泡沫。
　　中国的房价到底是高是低，上涨的势头还能维持多久？
　　首先看看日本房地产价格在泡沫经济前后的表现。日本从上世纪80年代中期开始到90年代初破灭的泡沫经济是人类历史上最著名的泡沫事件，既便是一贯爱吵架的经济学界对当时日本泡沫经济的实质的认识也达到了空前的一致，国内的学者在讨论泡沫问题时也通常是言必称日本泡沫经济。那么看看在这个最著名泡沫事件中房地产价格究竟表现如何。
　　按一般的看法，日本的泡沫经济自1985年的“广场协议”开始，到1990年泡沫开始破灭结束，泡沫膨胀阶段用了5年的时间，1990年泡沫破灭以后，日本经济陷入衰退，直到现在14年过去，经济衰退仍然没有过去。根据日本不动产研究所的数据，在1990年泡沫巅峰时期，日本全国城市地价与1985 年相比，5年时间里上涨了56.3%，东京、大阪等六大都市的地价，5年时间里上涨了 168.6%。
　　再看看我国的数据，从2000年开始，我国各大城市土地交易价格出现明显上涨。从2000年底到2004年第二季度，全国平均住宅用地价格指数在不到四年的时间里上涨了44.2%，部分城市地价上涨更为惊人，天津、上海、南京、重庆等地上涨均超过50%，杭州上涨则超过了170%。虽然土地的绝对价格与日本相比还有较大差距，但从全国平均的上涨幅度看并不输给日本当年，部分城市的表现则更为耀眼。
　　日本不动产研究所的报告显示，2003年，东京地区公寓式住宅的平均单价为54.5万日元每平方米，折合人民币4.3万元，每套住宅的平均价格为 4096万日元，折合人民币约为320万元，目前上海市区的商品房平均单价约为1.4万元，平均每套售价约为170万元。2003年上海的人均收入约为东京的1/15。值得一提的是，日本的住房购买者均拥有所占土地的产权，而我国房价中仅包含70年的土地使用权。
　　另外根据2003年美国商务部的发布的报告，2003年中期美国的单栋新建住房的全国中间价格为19.5万美元，全国平均价格为24.2万美元，折合人民币分别为160万元和200万元。美国的单栋住宅与我国相对应的同类住宅就是别墅，按照上海市的当前价格，类型相当的房子价格约为400～500万元，大约是美国平均水平的2倍以上。
　　如果按照某学者的提法，上海未来的房价应该在若干年内再涨若干倍，因为在1990年房地产价格最高的时候，东京一地的所有物业价值就已经超过整个美国，那么可以由此做个大胆的预测，用不了20年时间，就算上海比东京面积小一些，我们也可以卖掉一个上海，而买回来大半个美国。天底下简直找不到比这更好、更便捷的富国之计了。
　　鼓吹中国房价未来仍需要大涨的人有一个论据，那就是中国人多地少，土地资源紧张，当然可以有更高的地价和房价。这个口号有很多所谓的经济学家在讲台上口沫横飞地鼓噪了不知多少次了，但遗憾的是没有一个人愿意抽出5分钟时间，拿出计算器随便算一算。
　　是不是人多地少需要看和谁比，如果和俄罗斯、加拿大相比，世界上大部分国家都是人多地少的。中国平均的人口密度是每平方公里132人，日本、韩国、印度、越南、德国和英国的这个数据分别为336人、478人、338人、238人、230人、247人。如果用全国平均的数据说服力不强，我们只考虑人口最密集我国的东部沿海地区，我国东部大部分是适合生活的平原地区，这样与其他国家的全国平均水平相比应该比较有说服力。从辽宁到海南，我国沿海的13省、市、自治区的平均人口密度是每平方公里407人。这个数字与上述几个国家相比并没有本质差别，如果按适宜居住的面积计算，我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度，比如在日本37.7万平方公里的国土中，不适合居住的山地和丘陵占去了75%，这样按适宜居住的面积计算，日本的人口密度超过了1300 人每平方公里。另外如果考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。在考虑到适宜居住的因素后，我国东部地区的人口占地密度不会高于德国和英国。
　　日本人口密度是中国东部地区的三倍，但是日本的地价可以连跌13年，2003年日本的全国城市平均地价已经跌到上世纪70年代末的水平，那么在我国人多地少能成为地价继续大涨的理由吗？
　　目前有人正在制造一个与当年日本相同的“土地神话”。战后的日本由于经济快速发展，重化工业进程和城市化进程使土地供给不能满足需求，现实中的供需缺口加上投机者的推波助澜，使日本的地价在1990年以前连年上涨，造就了所谓的“地价不灭神话”。但是在造就了“地价不灭神话”的同时，也造成了产业资本的大规模外移。应该说东亚各国，尤其是中国，是日本“地价不灭神话”的最大受益者。现在如果中国也准备开始一段“神话”的话，捧场的绝对不只是“神话”的鼓吹者，等着捡钱包的越南和印度早就准备好了。
　　如果我们的学者脑中有开放经济的意识，他们就应该明白，世界上根本就不应该有什么“土地神话”。因为当我们进口粮食时，我们进口的不仅仅是粮食，我们进口的实际上是土地，当我们输出资本时，我们同样是在进口土地。土地虽然是死的，但是资本、人力、商品在开放经济的条件下都是可以流动的，全世界的要素价格一定是趋于一致的，如果中国的土地价格持续上涨，意味着我们失去的是资本流入，是就业，是城市化，是社会稳定，是一系列的事。所以“神话”离我们越远，我们的经济就越安全。
房价到底比国外高多少

其实我们根本不能去类比，中国的人均收入还很低，在全世界排名在100位左右。但许多人总是拿国外的房价来说明我国的房价上涨空间还很大，就不得不看一看国外的房价到底是多少了。
一、韩国
目前汉城的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，价格为1．5亿至2．5亿韩元（相当于人民币100万至165万，，与上海北京差不多），即便如此，韩国人认为一名普通的职员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年，太贵了。汉城寸土寸金，在市中心的明洞一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。再加上汉城市开发余地有限，使得不动产投机商经常兴风作浪。韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅。但许多富豪利用不正当手段，购置多处住宅，进行不动产投机，致使当局今天抓了一批不动产投机者，明天又会冒出另一批。
二，美国
应该注意的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别，绝大部分美国住宅是2-3层的楼房，附带车子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场也并不稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90％以上，用中国话说是大房型为主。且是装修房，基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。美国资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反映中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当，比中国长三角某些城区的房价甚至还低一些。更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的单元住宅单价需要打折。中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一小区几百来户，建筑面积里面含有很多公用的和琐碎的空间，住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只是建筑面积的80％左右。美国人目前崇尚的居住品味和中国扎堆的住宅大相径庭。不但单体住宅没有公用面积一项的干扰，且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积，必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面，因此，一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。按建筑行业的指导，室内层高低于 5 英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。从以上比较得出，中美房价考虑住房质量、环境、实际使用面积因素后，再加人民币实际购买力折算因素，则不难发现，相对于美国住宅中国的房价实际值偏高，中国部分热点城市房价已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220平米，价格24万美元，按年供应 150万套计算，则住宅开工面积为33000万平米，市场的总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于全美国的7.5％，而开工面积应相当于美国的10％以上。但在这种房价持续上涨的情况下，美国已经在为房价的升高而担心，美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。当房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、房价是否会继续走高的争论一起继续相持着。
三，东京
现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，不过 3千万日元，要算建筑面积在100平米以上，合人民币225万，按建筑面积算，每平米2.25万人民币。日本的房子是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸是带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还免费送液晶电视一个；厨房也是带全自动洗碗和烘干机的，加15万日元再配个双开门大冰箱，厨房下水道口带自动垃圾干燥处理器，出水口配矿化饮水装置；家用设备一应俱全。不需要你动一个手指头，就能立刻住上舒适写意的新房。
四。英国：
英国的土地面积小于四川，而人口8千万，比四川略多一点，因此人口密度大于四川省。而英国的房价，普通地区为200英镑/平方米，而伦敦地区的房价要贵一些，约合 300～600英镑/平方米，一处480平方米的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000人民币/平方米；伦敦地区约合5000～10000人民币/平方米。
五、其它
瑞士是全球房价最高地区之一，以价格最高的苏黎世为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合2500～7000瑞士法郎，也就是合 15000～40000人民币/平方米，但郊区的住房要便宜一些（苏黎世市区很小），约为1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民币 /平方米，一套100平方米的住宅售价为15～20万瑞士法郎合90～120万人民币。
需要说明的是，瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万，也就是说一套100平方米的住宅相当于其 3～6年的总收入，而且瑞士人还可以享受零首付，50年按揭。由于福利好，瑞士人没有买房的压力，因此租房的居多。多数人宁愿花更多的钱到个人消费上，不像中国人有巨大的买房压力，这并不是消费观念的差异。
2005.4


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