抑制房价”并非解决“住房难”良策

　　如今“住房难”已成为造成民生困苦的“三座大山”之一。舆论界几乎异口同声指责“住房难”难在房价太高。国家也力图通过抑制房价来化解“住房难”矛盾。2005年，可谓“房价抑制年”，不仅出台了一系列相关政策措施，还对北京、上海的房价予以重点整治。

　　在我看来，企图通过抑制房价来化解“住房难”矛盾的办法，是“头通医头、脚痛医脚”的笨办法，或许能化解一时之痛，却难以从根本上解决问题。即使是重点整治的北京、上海，房价依然上涨，仅仅是涨幅低了点而已。

　　即使是抑制房价达到了期望的效果，房价几年内不再上涨，买不起房的老百姓依然买不起房。望“房”兴叹的老百姓肯定是低收入阶层的群体。2005年我国城镇居民人均可支配收入达到10493元，按低收入群体人均可支配收入5千元算，不吃不喝不用，买一套20万元的新房也需要40年。也许高高在上的人会说，低收入群体可以按揭贷款购房呀！而可恶的是：银行以配合国家打压房地产“倒卖”为幌子，提高按揭购房贷款利率，致使通过按揭购房的低收入群体成为真正的受害者。因为提高一两个百分点的按揭贷款利率，对那些腰缠万贯的“倒爷”来说，没有丝毫影响，而对于每天都会为油盐柴米犯愁的穷人来说，这一两个百分点也将是天文数。这类在穷人身上也要剐油的行为银行也做得出来。如果银行的真正目的是为了“打压房地产‘倒卖’行为”，应该仅对那些有住房再购房的行为提高按揭购房贷款利率。如此不分青红皂白一揽子框进去，只能说是银行看到了按揭购房贷款市场大，趁机捞一把。由此加重了低收入群体购置新房的经济压力，客观上也就堵死了一部分低收入群体幻想通过银行按揭购房的通道。

　　银行的举措终归是市场经济行为，调高或降低按揭利率都是为了赚钱，没有什么值得责难的地方。就目前社会各阶层基本定型的收入结构看，解决引起全社会高度关注的“住房难”问题，低收入群体要实现“居者有其屋”的理想，只能依靠政府的直接帮助。

　　一是地方政府要在改进“经济适用房”的销售方式上着力。目前不少地方的“经济适用房”在修建、购买条件和最后购买者等方面缺乏充分透明。事实上有不少“经济适用房”被一些政府部门买来解决职工住房问题了，不少更需政府关照的低收入群体没有享受到政府的关照。

　　二是地方政府要在缩小“经济适用房”面积和提高低收入群体购买力上着力。政府应对“经济适用房”的面积控制在100平方米以内。超过100平方米已经失去了解决最需要住房的人群需求的意义。这些能够买得起100平方米以上的房子的人群，不会是低收入者。同时，对真正的低收入者实行政府贴息贷款甚至直接货币补贴。对需要贴息贷款甚至直接货币补贴的人群给定一个最低收入底线。

　　三是地方政府把一些闲置了多年的“死”楼盘改造为“经济适用房”。当然，以闲置了多年为界，需要国家组织专家论证并出台相关法规。地方政府才能执行。如此化“废”为“宝”，一些地方（如海南）已有经验，值得推广。

　　我之所以说“抑制房价”并非解决“住房难”良策，不仅仅是因为这样做解决不了低收入群体的“住房难”问题，还因为这样做不利于经济社会健康发展。

　　首先，抑制房价不利于广大居民共用经济社会发展成果。房地产业火爆了十多年，绝大多数居民都有了自己的房产。房产已成为绝大多数居民最重要的财产。随着经济社会发展，房价上涨，他们的财富也在增值。反之，如果房价下跌，他们的财富也就贬值。绝大多数居民房产价值贬值，如绝大多数股民手中的股票下跌一样，都会引起社会大的波动。在正常情况下，居民手中的房产价值升值，与经济社会发展同步，意味着这些居民也在分享经济社会发展的成果。居民手中房产贬值的情况，只会在经济社会危机时期发生，如香港1997年遭遇“金融风暴”而导致房产急剧下跌，香港居民普遍受害。

　　其次，抑制房价背离中国经济增长大势。近10年来中国房地产业长驱直入，与中国城市化密切相关。特别是发展市场经济以来，国家实施城市化（城镇化）发展战略的力度越来越大。中国的城市化率已由改革开放之初的17%上到43%，但与发达国家的75%还有很长距离。中国已进入城市化快车道，处在城市化快速发展时期。十五期间城市化率年均增长一个百分点，十一五期间这个增速也不会慢多少，预计每年仍有1000万左右的农村人口向城市转移。而且，随着人们经济收入普遍增长，有相当大一部分群体准备住房消费换代升级。这些都预示着中国存在巨大的住房需求。房地产交易已成为不少地方政府的主要税源。

　　第三，抑制房价将进一步扭曲土地的真实价格。房价的高低主要取决于土地价格。如今中国土地资源的稀缺程度越来越严重。从世界各国经济发展水准与土地价格的关系上看，有专家计算，目前中国土地价格还有三倍的增长空间。也就是说，目前中国土地价格并没有反映市场需求的真实价格。所谓政府垄断土地一级市场，事实上存在大量交易“黑箱”。房地产商之所以愿意通过贿赂官员购得土地使用权，就因为即使加上行贿成本，也低于市场价。由于土地市场没有彻底放开，土地价格受到抑制，表面上看可以平抑房价，减轻老百姓购房压力，但弊大于利。一方面这是滋生腐败的温床，另一方面不真实的土地价格与市场对配置资源的基础性作用之间的张力也会拉大。

　　第四，抑制房价将影响一系列相关产业的发展。众所周知，房地产也的发展可带动一系列产业相关的发展。前端有钢材、水泥、建筑、园艺等，后端有装饰、家具、物管、家政等，特别是在我国目前就业压力大的情况下，这些被带动起来的行业解决了大量劳动力的就业问题。在中国城市化处在快速发展的情况下，在住房市场需要旺盛的情况下，在许多行业并不景气和社会就业压力大的情况下，抑制房价得不偿失。

　　我认为，“居者有其房”，既是经济现象，又是政府提供的社会保障。两者之间虽然有关联，但不管搅在一起。“居者有其房”，首先是经济现象。作为经济现象，政府就不要横加干涉。放开土地交易市场，放开房屋价格，提高购置第二套以上房产的产权税，给房地产业的健康发展创造一个公开、公平、公正的自由竞争平台，使土地的价格、房地产的价格趋于市场的真实。政府在住房方面所提供的社会保障，是低收入群体这一块。政府从增收的税费中拨出一部分来直接资助低收入群体购房。这才是解决“住房难”矛盾的治本之策。（作者 陈伯君 成都市社会科学院副院长、中国房地产协会·《中国房地产业发展大全》编委会特邀编委。）