中天事件,究竟谁之祸?
人之祸还是制度之祸?受损害的不仅仅是客户和其下员工,深圳中介市场诚信及监管受到极大挑战。 日期:[ 2007年11月16日 ] 版次:[ SA34 ] 版名:[ 深圳新闻 地图 ] 上一篇 下一篇 　　规模在深圳中介行业可排前5名的中天置业似乎在一夜之间就崩盘了。老板蒋飞下落不明，巨额款项疑被卷走，中天置业在全市甚至全国的门店呼啦啦纷纷关门。“中天置业”事件之后，深圳中介市场将走向何方？


　　员工


　　纷纷前往劳动局登记求助


　　昨天上午，中天置业的员工纷纷来到位于深南大道的深圳市劳动和社会保障局。劳动局二楼的大厅里、楼道里、大门口，几乎都是中天置业的员工，二楼的立案窗口成了他们的专用窗口，他们跑上跑下忙着复印身份证、填表等。


　　上午10点半，记者看到，二楼的立案窗口贴上了一张“提示”：上午办理龙岗、布吉片区和总部，下午其他片区。三个劳动局的工作人员在紧张地核实着员工身份。


　　小夏是中天置业莲塘店的员工，据他介绍，上午9点，就有很多员工到达劳动局，“劳动局让我们由各店文员先填表，统计一下每个员工被欠工资和押金、补偿金等金额”。


　　他们的统计表上显示，被欠金额多的有3万多元，少的则5000多元，仅罗湖大区的员工工资等被欠金额就近百万。


　　“在现场中天置业罗湖大区的总监赵先生告诉记者，他们罗湖大区差不多有200个员工。赵先生说，从8月份开始，公司的效益就已经下降得很厉害了。”中天置业是第一个，后面应该还会很多“，赵先生预测。


　　客户


　　50万泡汤哭都哭不出来


　　“现在我都不知道怎么办了”，昨天下午，赵小姐跟记者聊起上月通过中天置业中介公司进行的买房行动后悔不已。


　　据她介绍，她计划买的房子位于罗湖区，双方谈妥价格为100万。他们在10月17日到兴业银行办理了《二手楼按揭贷款担保委托合同》。赵小姐说，当时中天置业给他们推荐中天长盛和兴业银行来办理这个担保，贷款金额是50万元，说好由业主赎楼后进行房产过户。而11月2日，兴业银行告知赵小姐，50万元贷款已经放出到蒋飞的账户。赵小姐告诉记者，他们还没有办理过户手续，所以房子还是业主的，而她从下个月21日起就得支付这50万元贷款的月供了。“蒋飞把这50万取走了，房子还是业主的，我岂不是凭空多了50万贷款？”她说，自己现在不知道怎么办，哭都哭不出来了。


　　连锁反应


　　上海店关门　成都店仍营业


　　昨天，中天置业上海25家门店全部关门清客。位于鲁班路346号的卢湾中心分行是中天上海总部，但占地两层的公司大门已被一把铁锁牢牢锁住。中天西藏南路店同样卷闸门紧闭，隔壁的中介表示，光他们知道的，这家门店至少欠客户47万房款、2万多订金。


　　成都小天竺分行、航空路分行、紫藤分行的经理均向记者表示，由于成都分公司财务独立核算，因此他们虽然都有听闻深圳这边的风波，但至今没有人要求他们关店歇业。紫藤分行的中介业务员表示，今天生意挺好，接电话时还在接待客户，一切都风平浪静。


　　骨牌效应


　　下一个倒下的是谁？


　　发展轨迹与中天相似的另一中介公司否认传言


　　中天置业出事之后，坊间议论纷纷，其中很多业内人士都不由自主地提到了另一家与中天置业发展轨迹极为类似的地产中介公司―――创辉租售。甚至有言辞激烈者称它很可能成为“下一个中天”。昨日，记者就此专门访问了创辉租售集团华南区域总经理肖东平，他否认了种种传言，并表示公司可能于明年上半年申请上市。


　　创辉租售集团华南区域总经理肖东平表示，中天置业发生这种事情有多方面的原因，该公司老总蒋飞在个人生活上就很奢华无度，公司财务管理方面由他一人掌控。他认为中天置业出现这种事情最主要的原因就在于该公司内部制度的不规范、不完善，缺乏自我监管和规范。


　　据了解，2002年成立的创辉租售集团目前在全国已经有1600多家店铺，几近于一天开一家店。业内人士多把中天置业出事的原因归咎于公司盲目扩张而导致资金链紧张。创辉租售的扩张速度更有甚于中天置业，会不会在资金链上出现问题？对此，肖经理表示“扩张要有经济实力”。他也坦承，近段时间以来，市场的确处于一个相当低迷的状态，但他们之前经历过市场火爆的资金积累期，因此可以从容应对目前的情况。他表示创辉租售的目标是上市。


　　事件溯源


　　资金管理是祸之根源


　　有关方面多次发通知效果不明显，银行提醒市民谨防陷阱


　　中天置业倒闭和蒋飞卷款失踪，尽管和深圳房地产市场总体萎缩的大背景相关，但二手房交易资金的管理漏洞才是最为根本和关键的原因。


　　“银行为你提供买卖房产资金监管业务，防止交易资金安全隐患。该业务在任一银行网点皆可办理。”昨日，中天置业倒闭和蒋飞卷款事件曝光之后的第三天，深圳多家银行纷纷向市民发送手机短信，提醒注意二手房交易时的资金管理。


　　“这一次中天置业的事件，凸显出深圳二手房市场交易资金管理的漏洞，有关部门也正在吸取教训，正在研究规范二手房资金管理的强有力措施。”昨日下午，深圳市房地产业协会会长许权对记者表示。


　　“23人报案，涉案金额高达2600余万元。”这是截至11月14日晚来自公安机关的数据。事实上，和一些无法立案的受害者数据相加，业内人士估计，全部受害者损失的金额将达到5000万至2亿元，甚至更多。


　　一家短短三四年的时间内快速发展起来的二手房中介公司，注册资本仅为1000万元，为何账户上能有如此高额的巨款？


　　资金量惊人：


　　一人几十万，总和数亿


　　“二手房交易资金如何管理，绝大多数买房者不熟悉，而这也是地产中介快速发展的关键。”昨日下午，深圳一家不愿透露姓名的地产中介负责人表示。


　　事实上，二手房交易至少分为三个阶段，交付定金，办理过户手续和最终结算。一般来讲，买房首先需要向卖方支付30%左右的定金，此后再办理过户手续和银行按揭，全部手续完成之后，双方结清剩下的款项。


　　30%的定金托付给谁呢？则存在诸多情况。“过去在一般情况下，都是划到地产中介的账户上。”许权介绍。


　　在中天置业倒闭和蒋飞卷款消失的受害者中，大多数即为将定金存放在中介，最终导致买方无法追回或者卖方无法要回这部分房款。


　　2005年开始，深圳二手房房价急剧上涨，二手房均价已经突破万元。按照一套二手房100万元计算，一交易的定金在30万元左右，而中天置业目前有100多家分店，以每家店面成交10套二手房计算，如果全部定金均存放在中天置业的账户上，总账款就是高达3亿元的巨额数字。


　　不良中介：


　　盯的就是这一块


　　“消费者并不全部知晓其购房款应该在银行开立监管账户，缺少了最有效的消费者预警的环节，最为重要的是，我们的中介公司在以上多种模式经营下，客观形成了严重的不规范，甚至有意误导了消费者。”昨日下午，深圳世联地产的董事长陈劲松在自己的博客上发文，反思中天倒闭和蒋飞卷款事件。


　　多位熟悉二手房中介的人士分析，二手房的主要收入来自佣金，向买卖双方各收取1.5%，共计3%，这样的提成收入实际上非常微薄。


　　“很多二手房中介想到动客户的交易保证金，个别中介甚至专门就是想着滥用这笔钱而疯狂扩张，中天置业和蒋飞就是典型。“昨日上午，熟悉蒋飞的一位中介人士认为。


　　蒋飞的另一“得意之作”是，成立一家名为“深圳市中天长盛担保有限公司”，“用自己的担保公司给客户做二手房交易按揭的担保，因此将保证金甚至是房款转入自己的账户。”昨日上午，平素和蒋飞有些交情的深圳一位资深传媒人说。


　　专用存款账户制：


　　屡屡发文却贯彻不力


　　实际上，尽管二手房交易的保证金和房款管理制度仍为大多数人所陌生，但是监管的路径在股市中可以寻找到。


　　目前，中国几乎全部的证券公司都在实行“第三方存管”制度，客户证券账户上的闲散资金，不是存放在证券公司账户，而是存在办理了“第三方存管”业务的银行专有账户上，因此杜绝了此前屡屡上演的证券公司挪用巨额客户保证金的恶性案件。


　　事实上，建设部和中国人民银行也已经注意到二手房交易中存在的相似问题，并且数度发文要求各地国土部门和商业银行，坚决贯彻实行二手房交易的专用存款制度。


　　“这样的规定是很正确的，但是在实际操作中缺乏约束力，一些中介公司逃避这一规定，仍然是将客户资金转到中介公司账户来划拨，因此才产生这样的严重问题。”深圳市房地产业协会会长许权表示。


　　二手房专用存款制


　　2006年12月，建设部和中国人民银行联合下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，严格要求实行二手房交易结算资金专用账户管理。


　　2007年6月19日，深圳市国土房产局和深圳市工商局，联合对《深圳市二手房买卖合同》进行修订，以规范深圳二手房交易市场，维护合同买卖双方及居间方的合法权益。


　　按照建设部，中国人民银行和深圳市国土房产局的相关规定，中介公司必须在银行设置专门的二手房交易资金账户，买方和卖方的全部资金交易都在这一专有账户上划拨，该账户的使用和划拨必须经中介公司和买卖方三方同意，银行承担该账户的监管。


　　蒋飞从建立公司开始就可以说是别有用心的，他的野心随着公司规模的扩大也在逐日膨胀。


　　―――自称中天置业创始人之一的X先生说


　　他们眼中的蒋飞和“中天”


　　老同事胡先生


　　他骗了六万订金逃回老家


　　2002年左右曾与蒋飞在福田区新基地地产公司共事过的胡先生对蒋飞仍然记忆犹新，“他原名叫李茂林，大家对他的为人之道有看法，觉得他不正直，所以我和他基本没怎么说过话。”


　　他回忆说，“在公司干了1年左右的时候，他突然消失了，和这次如出一辙。客户找上门来才知道，他当时与客户关系搞得不错，拿到了客户房子的钥匙，然后就满街叫卖房子，骗了买家6万元左右订金后就逃回了四川老家，我们公司设法找到了他，他才把钱交还回来。当时发现，他同时还代一位业主收房租，整整一年的房租都没有交给业主，这事他后来和业主私了了，我们也不清楚具体金额有多少。查清这两件事后，公司当机立断把他给炒了。”


　　共同创业者X先生


　　蒋飞个人生活奢华无度


　　自称中天置业创始人之一的报料人X先生称，“1995年到1998年期间，蒋飞筹措资金开了家小作坊式的中介门店。蒋飞一直是个有野心的人，当时就搞起了包租转租那一套，做二房东，到了1998年的时候终于忽悠不下去了，倒闭了。”


　　公司账户成高层个人账户


　　2003年，蒋飞卷土重来，盛情邀请了当时已事业有成的X先生一块儿奋斗。“他的一大缺点就是善于许诺，但许了之后迟迟不能兑现。蒋飞从建立公司开始就可以说是别有用心的，他的野心随着公司规模的扩大也在逐日膨胀”，X先生回忆说，“中天的财务制度从一开始就是混乱不堪的，公司的账户就是高层的个人账户，这样的情况下，无论外部还是内部的监管都变得很困难。”


　　创业中前期的中天遭遇过两次危机，都与股东董事要抽出资金有关。“第一次是2003年，创业半年后，整个中天大约有10家分店，资金链已呈现不稳定的状况，董事要抽出投入的资金，被劝回后，2004年面对已有50家分店的中天，第一股东再次要求抽回资金。”X先生告诉记者，“但那时候的中天已经有规模了，撑过了这场打击，又迎来了新的资金。”


　　依靠“空手套白狼”式的资本运作，中天迎来了2005年中到2006年底的黄金时期，分店数量迅速扩展至150家，X先生分析，“这是种滚雪球式的操作模式，雪球越滚越大，在客户丰裕的时候就获得了大量挪用客户资金的机会。”


　　买宝马购地产去澳门


　　中天处在发展的高潮期，蒋飞也有了奢华的生活。买下两部宝马，在市中心及高尔夫球场购置多处地产，偶尔去澳门一掷千金，不仅个人生活如此，在公司的开支上也是毫不含糊。据称，5年里公司的各类广告费用超过1000万，而公司总的盈利也不到这个数目，“资不抵债早就不是新闻了，只是资金的游戏一直没有出现问题，中天才坚持了这么久。”


　　中天二把手张宇


　　中天很难挺过这次风波


　　中天置业出事前的行政副总裁是第四次回归中天的张宇，他是公司的创立元老，也是蒋飞的老乡、同学，他眼中的蒋飞有志向、果敢，“虽然他文化程度不高、做业务员起家，但至少在这次的事爆发之前，我一直觉得他还是个相当有责任心的人。”


　　张宇最早是上周日发现蹊跷的。“那天开始，他的电话就没人接”，张宇回忆说，“到了周二、周三，情况没有转机，我意识到事态严重了。”他表示，从目前的已知情况判断，基本可以认可蒋飞是失踪了，但对“携款潜逃”的说法，他仍旧认为值得商榷。


　　张宇曾多次离开过中天，10月份的回归和前几次一样，也肩负着“救中天于危难之中”的使命。“蒋飞找我谈了好多次，说公司的管理现在很混乱，希望把公司的行政权力交给我，我对中天毕竟有很深的感情，就答应了。”


　　据他回忆，8月份开始，中天就出现了亏损，每个月的额度都在200万-300万之间，资金链的断裂已经很明显，“老实说，中天很难挺过这次风波。”


　　A36-A37版　统筹:本报记者　姜锵


　　采写:本报记者　姜锵　刘晓燕　朱倩　见习记者　张俊彦　王成波　杨涛　通讯员　阮国胜　摄影:本报记者　吴峻松