春交会现场，专家又出“豪言”
深圳房价或跌四成才到位？
类别:房产楼市 浏览量:171 版次:SA30 版名:深圳读本 深城 稿源:南方都市报 2010-05-04
作者:朱文策 陈以怀 原创 手机看新闻 全国订报编辑此文


春交会上，观看楼盘的顾客。楼价未来走势如何，宛如雾里看花。 南都记者 陈以怀 摄
又有专家放大炮了！在昨日春交会现场的一个论坛上，深圳中原地产策略资源中心总经理周曜称，根据公司研究，深圳二手房价格在理论上要下跌40%才会回复到合理水平，但具体能否下跌到(或是超过)这个水平，则不得而知。他及其他专家还指出，本次调控是考验政府公信力的关键一战，不太可能再次出现2009年的报复性反弹。

南都记者 朱文策

房价跌四成才到合理位

在昨日新浪乐居举办的一场关于“新政之下房价变局”的论坛上，周曜语出惊人，抛出了40%跌幅这一“豪言壮语”。这是继深圳大学金融研究所所长国世平、资深投资客邹建民的“房价要跌50%”之后，又一相对大胆的预测。

周曜表示，依据该公司的长期研究，京沪广深四大城市的房地产市场，租金和月供的比值达到大约0.7的时候，是楼市处于低谷步入复苏的时候。这个0.7，是指比如一套房，20年期的月供是1000元，租金如果能租到700元，基本上风险便会比较小。但是，“现在四大城市的租供比只有0.4，就是月供1000元的房子，租金只能租到400元”，他指出，如果按照这个数字盘算，房价要下跌40%左右，才能达到一个比较合理的租供比的状态。

但他强调，这只是理论上的预测，不一定真的可以实现。或许深圳房价跌不到4成，跌到25%就反弹了。但或许又会如香港在SA R S期间一样，跌过了头。

不过，他还表示，由于目前开发商手里都有钱，而且市场上供应也不多，因此，房价不会立即下跌，新房价格的下降可能会从第四季度开始。

此前，在本次“国十条”出台之后，周曜曾对媒体透露，曾有1名投资客抛盘100套，引发舆论报道热潮。他在论坛结束后接受南都采访时表示，3月份的市场疯狂成交，的确是有投资客提前出货。

调控意在修复政府公信力

参与这场论坛的三名专家———周曜、资深地产评论人王世泰以及律师刘全民，还就当前的调控政策到底是应景还是长期的进行了辩论。最近一段时间，由于政策出台迅猛而频繁，反倒令不少公众及专家开始怀疑，这样严厉的政策到底能够持续多久，是不是只是为了应景平民愤。

身兼一家地产公司投资顾问的律师刘全民表示，本次出台的政策更多是行政手段，而不是市场手段。因此，其可能导致房地产市场投资的下降和楼市的低迷，并进而拖累整个国民经济的发展。

但另两名专家认为，本次调控可能不会是应景式的，而可能代表着中央政府以时间换空间，以忍受楼市的下跌来完成中国经济结构的转型。“就像男女朋友吵架，之前都是假装分手，结果还是没分手”，周曜说，“但这次那个女的已经变性了，变成了男的，之前那种周期性分手，可能不管用了”。

他表示，很理解不少消费者基于2008年调控所形成的思维，担心这轮调控又不过是一次抄底时机。但是，“我想反问一句，如果是这样的市场，再过一年以后(房价又报复性上涨起来)，百姓还怎么相信政府，甚至怎么理解房地产调控？”他称，判断本次调整是否结构性的，就要看接下来政府会否针对开发商出政策———监管其快速增加供应量。王世泰亦认同其观点，“现在还有许多戴着高帽子的人在说，中国房地产没有泡沫，还是合理的，马上要再升的，我觉得这是一种误导。不仅在挑战这次调控，而且是挑战所有人的基本智慧，也在挑战我们这个行业当中起码的良知”。他援引王石的话说，房地产已经是一个政治问题，政府需要通过这次政策来修复公信力，“如果说这一次调控再次沦为‘空调’的话，此后的房地产市场就是一个不可收拾的局面”。

王世泰指出，这一轮的调控不但应该引起房地产行业的变革，还应该引起中国经济结构的重大调整，让很多的资本从房地产行业挤出去，要回归到它应该去的地方。

■ 观点PK

郭建波(英联国际首席经济学家)：

下半年房价会继续涨

我觉得现在市场一有风吹草动，有些人就慌了，开始唱跌，这是非理性评论。以租供比来作为市场涨跌的唯一判断标准，过于学究，不符合中国的实际。我认为现在市场只是进入了等候期，这很正常，这样的政策陆续出台，市场自然会出现观望。但是基于目前的政策，还很难判断房价未来的走向。我们依然维持原来的判断，上半年调整，下半年恢复上涨。理由是困扰中国楼市的大问题没有解决，一是供应短缺的问题长期存在，二是大城市投资依然占主流，房价只要下跌就有人进场抄底。目前的国家政策，我认为不太可能会长期执行，因为国家及地方政府并不希望看到房价大跌。所以，二季度调整之后，我认为，国庆节之后市场会有一个意想不到的变化。

邓坚(尚模地产总经理助理)：

会跌，但在两成之内

中国包括深圳的楼市，从很多指标看起来都非常不合理不正常，比如租售比、房价收入比等等，但是这些东西都是动态的，有一种可能是，房价在下跌，但是租金和你的收入在上升，这样房价其实不需要跌很多就可以到达合理水平了。在去年底的时候我曾估过，房价在今年上半年会调整，下半年会企稳回升，一系列政策出台让我觉得这个调整幅度会加大，可能会扩大到15%-20%，但整体上会在20%以内。过于悲观则显得不必要，我反问一句，如果不出这些政策，那深圳房价会怎样，可能就神五上天了。所以，这些政策出台之后，只是会让房价阶段性调整，以更健康发展，但不会是4成的大跌。

近期炮言

下半年房价肯定会降，真正的拐点将出现在第三季度，今年房价跌20%是合理的。

——— 万达集团高级经理王永胜说

若调控执行到位，一线城市的房价跌50%是非常正常，如果不跌50%就是调整不到位。深圳房价存在百分之百的泡沫，跌一半都是很正常的。

——— 深圳大学金融研究所所长国世平

深圳房价将在目前基础上至少下跌50%才算合理。中央这次下了狠心要调控房地产，接下来距离本届政府任期满还有三年，也就是说房价肯定还要再跌三年。

——— 深圳资深投资客邹建民