物业税如箭在弦 开征税率0.6%-6%
国税总局重金布局 京深可望“吃螃蟹”
类别：国内新闻 作者：龙金光 原创 浏览量：0　　发布时间：2010-01-07 手机看新闻
版次：SA01 版名：深圳读本 封面 稿源：南方都市报


酝酿多时的物业税尘沙再扬。物业税“空转”（模拟征收）工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。

受访专家一致认为，物业税开征仍障碍重重。目前还没有明晰健全的产权制度、制定出一个明确的评估标准。此外，物业税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种。在中国，所得税和增值税是以中央税为主的共享税，即将进入“实转”的物业税，谁是受益主体，仍存争论。但征收物业税是大势所趋，预计会率先在深圳、北京试点，全面施行，尚需3-5年。此外，本报从权威渠道获悉，即将开征的物业税税率为0.6%至6%，2010年，国家税务总局拟投资900万人民币用于建立物业税配套管理系统。

物业税开征税率为0.6%至6%

国家税务总局在日前召开的一个工作会议上，对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。这意味着，物业税“空转”（模拟征税）从试点推广至全国。

记者从权威渠道证实了上述信息，同时了解到，2010年，国家税务总局拟投资900万人民币用于物业税配套管理系统的建立。

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。2010年起，税务部门在全国范围内开展房地产模拟评税，这是物业税“空转”试点工作进行6年多之后，税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。

“空转”，即在相关部门内部虚拟操作，而不直接接触纳税人。

物业税研究专家正略钧策管理咨询顾问邓宇明对本报记者表示，目前针对房地产商所征收的税费有土地出让金、土地增值税、城镇土地使用税、房产税或房地产税，而针对个人购房只需要缴纳契税，目前普通住宅的契税是1.5%.物业税整合方案出台以后，对房地产的税负不会增加，因为没有涉及到个人的收费，因而也不会影响到个人税负。

邓宇明从国家税务总局了解到：“即将开征的物业税的税率为0.6%至6%”。但他同时表示这个税率似乎不太合理。一来对城市居民的自住房税率开征过高，按最低税率来算也有0.6%，不符合中国国情，中国城市居民有买房的习惯，对自住型普通住宅的税率应该予以减免，实在不能减免的，可参照美国住宅持有税税率征收0.1%，绝对不应该高于这个税率；而对三套以上的税率又太低了，至少不能低于15%，对第四套住宅应该参照韩国的二套住宅征收50%以上。否则，谈不上调节社会财富，也达不到住房资源最佳配置的效果。

缺乏健全产权制度

尽管已经分三批在10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了物业税模拟评税试点工作，但还没有一座城市，在“空转”中能解决现实运行中存在的问题。

社科院研究员，中国城市经济学会副会长刘维新表示：在国外，由于产权是完全私有化的，所以，对房屋的征税，实际上就是针对土地征收的。而我国，消费者买到的只是房子本身，并不包括土地。如此一来，如果征收房屋保有税，一方面是有欠公平；另一方面，既然征收保有税，那么，50年、70年之后，政府如果要无偿收回土地，便是对私有财产的剥夺。“土地是国家的，土地上面的住房是私人的，到底如何确定私人对该土地的权属是解决问题的关键。”要么改变供地方式，要么确定房屋和土地权属统一。此外，有关专家认为，“若想使这一税种真正落到实处，那么，就必须修宪，取消土地使用年限，并对房屋的财产权进行明确界定；或者，在未来出台的《物权法》中，将房地产权属统一。”

从这个角度说，尽快健全产权制度，为今后出台物业税就显得十分重要。

此外，还需要制定出一个明确的评估标准，然后，由专门的机构进行评估。

邓宇明举例：有人建议根据住房面积来征收，住房面积越大，承担的物业税越多，这听起来似乎合情合理。但如果据此征收，一套位于北京四环外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的80平方米小户型住房多交50%的物业税，但是，位于市中心的小户型住房售价可能比四环外的120平方米住房还要高出许多，仅以面积来计算税负是否公平？毕竟，住在四环外的人所承担的交通成本要远远高于住在市中心的人。另外，两个拥有同样住房面积的家庭，前者可能是三口人甚至一口人，后者可能是五六口人，仅以面积计算因素来计征物业税显然也不尽合理。

解决了房产价值如何评估后，其他出现的待解决的问题包括：评估师不够，全国现在可能只有3万名估价师，城市房屋可能有2亿套以上，这点估价师不管怎么说都评估不过来。

土地出让金也是目前物业税征收最大的障碍之一。物业税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种。在中国，所得税和增值税是以中央税为主的共享税，即将进入“实转”的物业税，谁是受益主体，存在争论。现在各地对物业税所做的“空转”试点大多也并未涉及到土地出让金。

对此，财政部科研所副所长刘尚希对记者表示，对于今年税务部门可能在全国范围内开展房地产模拟评税的目的，他认为是为开征物业税的办法、途径进行探索，同时也是对开征物业税后可能遇到的问题找出解决办法。

房地产市场影响几何

但征收物业税是大势所趋。

长江证券分析师苏雪晶最近发布的研究报告指出，物业税征收会是一个渐进的过程，从部分城市到全国，从商业地产到住宅，从增量房到存量房。

2009年5月25日，国务院正式公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中要求财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。深圳市是首个把开征物业税提上官方日程的城市。邓宇明预计具备条件的北京和深圳将率先试点，但全面施行，尚需3-5年。

“物业税开征对我国房地产市场的影响将是深刻的，但短期仍难成行，带来瞬时巨大冲击的可能性不大。”苏雪晶做此判断。

合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为，一旦开征物业税将会取得较大的效果。他说，与营业税不同，物业税并不是在交易环节打税，它是每年都会征收，因此对将物业税转嫁买家的可能性不大。“这会直接抑制持有多套房产的投机者。”

“我认为开征物业税和国家二套房政策对抑制楼市投机和投资行为较为有利。”他称，但能否抑制房价继续上涨还有待观察。“投机是导致房价上涨的原因之一，但不是全部，同时，这也和政府调控的力度有关。”黎文江说。

本报记者 龙金光 实习生 陈雨