救市是为了避免更大的危机


日期：[2008年7月15日] 版次：[SA34] 版名：[深圳新闻 时评] 稿源：[南方都市报] 网友评论： 57 条


　　7月11日，美国参议院表决批准了一项总额3000亿美元的救市计划，以帮助约40万无力支付月供的购房者保留房产，同时通过加强对抵押贷款公司的监管缓解地产市场所受冲击。在中国房地产市场低迷，银根紧缩，地产商资金链紧张之际，美国此举引起了中国要不要救市的辩论和争议。



甲方：支持政府救市
　　理由1：中国的房地产行业也遇到了前所未有的困难，困难是由于资金短缺引起的。美国政府拿出几千亿美元来救市。中国怎么办呢？
　　理由2：从去年下半年以来，深圳房价连续调整，到现在比去年最高峰时下降了近40%，但价跌量不升，这不符合经济规律，确实存在一些不正常的因素。
　　理由3：真到房地产爆发时，抢救就晚了，就会酿成美国式的房地产危机，而中国并没有像美国那样的危机转嫁能力。房地产牵涉到金融与地方财政两块。如果宏观经济真的完蛋了，你个人的收入从何而来？经济下滑了，物价飞涨，基本的生活都成问题。降税救市是为了业主买房方便。支持者：[潘石屹] [叶檀]

乙方：反对政府救市
　　理由1：美国3000亿美元不是要政策救房市，而是实贴实地救大批“房奴”。
　　理由2：市场有其发展周期，有高潮，就必然有低谷；现在的楼市低迷，只是由于部分原因处于低谷而已，这是正常的经济规律。开发商没有倒闭，银行金融风险也没有爆发，没有必要救市。
　　理由3：最近北京、上海、深圳等地曝出的房价与成交量有所下跌，也根本未改变近几年来房价在这些城市里的暴涨格局。房价水平与百姓收入承受力之比，我国一直高企并超过6倍，深圳在前年竟变态地高达20倍以上；而美国的房价与收入比还从未超过4倍。支持者： [周明华][网友]




　　梅林议村


　　对于大多数等待深圳房价继续下跌的购房者而言，深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》（以下简称《报告》）是当头一棒。不难理解，为什么大多数网络意见反对政府救深圳楼市（见今日本报A38版）。


　　《报告》建议，国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费，以刺激内需、鼓励国内投资和企业生产，应对经济形势预期下滑带来的不利影响。概而言之，深圳楼市该救了。


　　为什么该救？深圳市房地产研究中心的负责人给出的理由是，从去年下半年以来，深圳房价连续调整，到现在比去年最高峰时下降了近40%，但价跌量不升，这不符合经济规律，确实存在一些不正常的因素。此话言外之意，即目前房地产市场的下跌是政策有意打压的结果，已经违反了基本的经济规律。


　　这正是问题关键所在，房地产市场失灵了！笔者认为，深圳楼市该救，但这一观点并不是为投资者考虑，而是总体考虑中国经济与金融风险的结果。


　　反对救市者的理由是，目前深圳楼市并没有崩溃。市场有其发展周期，有高潮，就必然有低谷；现在的楼市低迷，只是由于部分原因处于低谷而已，这是正常的经济规律。从去年10月份到现在，深圳部分楼盘房价降了三成，开发商没有倒闭，银行金融风险也没有爆发，没有必要救市。


　　但真到爆发时，抢救就晚了，就会酿成美国式的房地产危机，而中国并没有像美国那样的危机转嫁能力。房地产牵涉到金融与地方财政两块。2005年，全国土地拍卖价款6000亿，2006年达到7670亿，2007年进一步达到1万亿。三年时间，房地产商买地花去了2.3万亿。从全国30个主要城市地价占房价的比例来看，2000年到2004年基本维持在23%左右，2005年达到27%，2006和2007年降低到25.3%和23.2%.按照最低23%计算，这3年买地花费的钱需要在未来卖出10万亿的房子来。假设开发商的毛利率是30%，那它的成本要达到7万亿。付出2.3万亿土地款后，房地产还有能力再付出4.7万亿造房子吗？假设贷款比例为50%，他们的自有资金能达到2万亿以上吗？2007年全年的房地产销售才不过3万亿而已。


　　目前房地产价跌量减，对于房地产企业是个严峻考验，对于银行何尝不是。银行贷款中30%的房地产贷款，即使银行收回当房东，静候房地产再度升温，如何弥补时间成本与以房地产为抵押品的贷款面临的严重风险？对于地方政府而言，如果地价减少一半，地方政府以什么弥补公共财政的不足？中央政府是否允许地方政府发行债券？对于目前正在转型的中国经济而言，保持金融与公共财政的稳定至关重要。深圳楼市作为房地产市场的风向标，与其他城市有联动效应，一荣俱荣，一损俱损。


　　的确，房地产价格要理性回归，急涨急跌都对经济发展不利。在房地产整合期，政府应该给不同品质的房地产企业留出发展的空间，使优质企业可以脱颖而出，拉开房企整合的序幕，提高房地产的质量。这样才能于国于民有利。一味紧缩、一味下跌，说明经济激励政策彻底错误，结果是对经济不利，到时挽救所要付出的成本将更高。□叶檀